時隔四個月LPR終于再度下調。

5月20日，央行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR報3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上月下降了15個基點。

5年期以上LPR與房貸相關，因此備受關注。

調整后，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

上個月（4月18日）央行的“23條”紓困政策就曾提出，要合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這是2017年以來央行再次對首付和貸款利率提出明確要求，也為本次LPR的下調做了政策鋪墊。

幾天前（5月15日），央行、銀保監會剛調整過個人首套住房商貸利率下限，規定全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點。

這就意味著，按照5月20日的貸款市場報價利率（LPR），首套住房商業性個人住房貸款利率下限幅度，當前可低至4.25%。

新華社援引《經濟日報》報道認為，5年期以上LPR下行，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善型住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩定投資、消費和宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩健康發展。

“降幅大大超出預期，此前業內預判在4.55%左右。”多位業內人士表示。

每個月可省多少房貸？

本次5年以上LPR下降15個基點，對購房者會有什么實際影響，每月能省下多少利息開支呢？

假設購房人的貸款本金為100萬元，并選擇30年等額本息的償還方式，那么可按以下兩種情況來測算。

情況一：不考慮央行房貸利率下限下調的政策。此時，房貸利率從4.6%下調為4.45%，購房人的月供額將從5126元變為5037元，減少了89元。

情況二：考慮央行房貸利率下限下調的政策。此時，疊加LPR下調15個基點和銀行下調20個基點的雙重因素，實際的房貸利率就可以變為4.25%，若房貸利率從4.6%下調為4.25%，購房人的月供額將從5126元變為4919元，減少了207元。

雖然看起來數目不大，但是疊加30年的時間長度，即使利率從4.6%下調為4.45%，100萬元的房貸也可以省下超過3萬元。

劉麗杰估算說，“本次降息將對新增房貸客戶、存量房貸客戶進行全面的降成本，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個基點，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個基點，每年房貸節省還款額度約7500元。”

貝殼研究院的數據顯示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大了對首套住房的支持。全國103個重點城市中，有超過60城二套房貸利率在5.2%的水平。

“需要注意的是，對存量貸款，銀行是一年一個定價周期。”多位業內人士對《財經國家周刊》記者表示，本次LPR下調之后，大量存量房貸用戶的利息調整，實際要等到明年元旦之后才能實現。相信后期銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，可以用于支持住房需求，帶動市場交易進一步增長，穩地產將在穩增長中發揮更積極的作用。

最新的LPR下行的特點

繼今年1月20日1年期和5年期以上LPR分別下行10個和5個基點后，時隔四個月，LPR再度下行。與此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有兩大特點：

一是在與之“掛鉤”的中期借貸便利（MLF）利率近期維持不變的情況下下調。雖然這種情況并非首次出現，但結合4月以來人民銀行在存款利率市場化改革的諸多舉措看，LPR的變動與MLF利率的強相關關系正有所松動。

二是只有5年期以上品種單獨下行。這與上述提及的存款利率改革有關，因為4月多家銀行下調的新發生存款利率主要是針對3年期定期存款利率等；同時也被看作是5年期以上品種的“補降”，此次調整后，5年期以上品種與1年期LPR的價差從90個基點的高位壓縮至75個基點。

作為銀行各類貸款利率的定價基準，5年期以上LPR的下調對減輕企業和個人還貸利息來說都是切實利好。相比于1年期LPR調整主要影響流動性貸款（主要是企業短期流動性貸款和個人短期消費貸款），5年期LPR下調對降低全社會融資成本的覆蓋面更大，尤其是背負房貸壓力的個人來說，會直接減少每月所需償還的房貸利息（當然，何時降利息支出取決于房貸合同里規定的貸款利率重定價日）。此舉也被看作是近期穩增長政策又一重要舉措，旨在進一步降低實體經濟融資成本，改善企業和個人的現金流壓力，穩消費、穩預期，增強市場信心。

民生銀行(行情600016,診股)首席研究員溫彬表示，此次LPR報價首次只下調5年期以上品種，這種結構性降息對于穩定信貸總量、提振中長期信貸需求將產生積極作用。同時，對于存量住房貸款而言，LPR的下降會通過貸款的重定價，降低房貸成本，不僅有利于穩定房地產市場預期，促進房地產銷售，同時負債成本減少也有助于促進居民消費需求增長。

當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。我國貨幣政策以我為主，本月LPR結構性降息，5年期以上LPR創歷史最大降幅，體現了貨幣政策進一步加大力度支持穩增長，對降低實體經濟融資成本，提振國內投資、消費需求，將發揮積極作用。下一階段，預計貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人群紓困，促進經濟加快企穩回升，運行在合理區間。

LPR“降息”的推動力量來自哪兒？

5月20日的LPR報價是本年度的第二次下調。對于此次調整，市場其實早有預期，而依據主要來自于4月央行推動降低銀行負債端成本的諸多新舉措。

一方面，今年4月，央行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率，合理調整存款利率水平。這是繼去年6月存款利率自律上限由存款基準利率乘以一定倍數形成，改為加上一定基點確定后，存款利率自律定價機制再度迎來重大調整。

另一方面，為鼓勵銀行積極參考新的存款利率自律定價機制及時調整自身存款利率水平，央行在宏觀審慎評估（MPA）中將此設為加分項予以激勵。

上述改革帶來了立竿見影的效果。據央行最新的貨幣政策執行報告，工農中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構也相應作出下調。4月最后一周（4月25日-5月1日），全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點。

光大證券(行情601788,診股)首席銀行業分析師王一峰表示，存款利率自律機制在4月鼓勵銀行下調部分期限定期存款利率10個基點，旨在進一步從負債中長端為銀行減負；4-5月份，隔夜和7天利率持續脫離利率走廊中樞運行，同業存單利率較3月份峰值大幅下行超過30個基點，這些利好因素均有助于從一般存款和同業負債兩端改善銀行綜合負債成本。按照邊際成本法，可以直接驅動5月份LPR報價下行。

在去年的“2021鳳凰網財經峰會”期間，東方證券(行情600958,診股)首席經濟學家邵宇在“行至十字路口的中國房地產”分論壇上曾針對中國房地產市場的調整作了精彩闡述，表示：未來五年房價距離最高點會下降10% 長遠看可能跌30%。

綜合來源：證券時報、財經國家周刊（記者 丹華）、公開信息等

關鍵詞： 貨幣政策 利率下限 融資成本