金融界4月29日消息今日A股房地產板塊上漲3.37%，在全部行業板塊中排名居中。消息面上，政治局今日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，關于房地產市場的表述，指出要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

地產行業研究機構普遍認為，本次中央政治局會議對于房地產市場的表述明顯多于以往，意味著中央對當前房地產市場現狀的重要度提升。而本次表態的內容更加多樣化，對二季度房地產市場的政策風向給與一定的指示作用。

化解風險，牢牢守住底線

本次政治局會議中首先強調了要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線，這說明當前房地產市場仍有一定的金融風險存在，要有效管控重點風險。自去年下半年起，市場銷售逐步走弱，房企違約票據增加，大型房企出現現金流問題，行業系統性風險逐步顯現，因此二季度還是要繼續防范房地產市場風險，促進房地產市場健康發展和良性循環。

這一政策表述與本周一的央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構召開為問題房企紓困的會議傳聞不謀而合。據媒體報道，紓困內容主要包括：央行提出窗口指導，對12家出險房企的四證不全項目進行并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求適度放松；對房企存量逾期貸款補充增信后進行展期；全力支持房企開發貸要求，資金進行封閉管理；保證按揭貸的按時發放。

支持各地因地制宜出臺松綁政策

本次會議中，“在堅持房住不炒的定位下，支持各地完善房地產市場政策，支持剛性和改善性住房需求”的表述格外引人注目。

今年以來，各城市因城施策，不斷在當前的政策基礎上松綁，根據諸葛找房數據研究中心不完全數據統計，截止到目前，超85個城市出臺松綁政策，松綁次數超百次，松綁內容包含從增加公積金貸款額度、降低首付比例、降低房貸利率、放松限購/限貸/限售出發等。

4月以來，調控密度更大、力度更強、高能級城市也加入松綁政策陣營。諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，中央政治局提出完善各地房地產市場政策意味著二季度仍有更多城市加入。一季度以來，定向支持改善性需求的政策較少，而政治局表態支持剛性和改善性住房需求，也說明了二季度的支持向改善性需求傾斜，如縮短增值稅的年限，放松限售，加強二手房市場的流動性等。“這意味著房地產市場的交易主角已經不是剛需群體了，市場的好轉需要改善性需求的撬動，政策定向支持改善性需求值得肯定。”王小嬙說。

優化房企預售資金監管 抓住化解流動性風險的“牛鼻子”

今年以來，政策的寬松主要是從需求端出發，供應端支持的措施較少，而本次會議明確表態優化商品房預售資金監管，也側面反映了政策支持蔓延到供應端。

由于優化預售資金監管能夠直接影響企業的現金流，而當前各地預售資金監管政策不一但普遍較為嚴格。從不同城市的松綁方式來看，一季度，南京等城市率先放松了預售資金監管。王小嬙預計二季度或更多城市研究優化資金監管細則，給行業提供更多的資金支持，供需兩端齊發力共同化解當前市場的風險，促市場平穩發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房企的防風險的角度看，后續需要有一些放松的內容和操作，比如說適當放松預售資金提取的要求、適當減少預售資金提取的審批流程、適當用銀行保函等方式來替換預售資金等。“未來預售資金監管政策的各地政策要加快優化和補充，既然中央政治局都明確了對該領域的關注，后續各地不能麻痹，要對既有的政策加快優化，對于沒有出臺的則要基于房地產短期和中長期發展形勢加快出臺。”嚴躍進說。

關鍵詞： 房地產市場 房地產市場的 住房需求