焦點財經訊 盼盼4月12日，“2022觀點年度論壇”在廣州舉行。房地產調整持續，行業正在迎來一場史無前例的變革。在未來發展道路上，房企如何更新底層經營邏輯，應對新時代的命題？焦點財經全程直擊。

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，房地產行業現在正在面臨一個驚天動地的狂風暴雨式的供給側結構改革，整個局面非常嚴峻。

目前行業正在爆雷接近30家，接近整個行業銷售的2成左右。這個數字還是虛的，因為有一些公司是接近在爆跟不爆之間，是比較邊際性的。如果把這些邊際性的統計進去，事實上真正行業爆雷的企業應該有36—37家，應該占到整個行業的3成多。3成多是怎樣的概念？因為咱們這個行業之前國企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個行業一個特別嚴峻的現狀。

他指出，行業現在除了債務爆雷以外，大量的地產公司都無法出報表，2021年的年報大概有一般地房企都沒有辦法出報表，或者審計師有保留的意見，或者說有經營的擔心。

現在更為嚴峻的問題是，房企的信用問題轉移到了銷售的血崩上面。這個問題就變得很難解決，因為資金的缺口非常大，已經不是放寬一點點了。1—4月份跌幅太驚人了，但是地產公司資金來源有70%—80%都是來自于預售款，現在出現這么大的缺口，已經從信用端向銷售端轉移，所以我覺得民企的生命是在跟時間賽跑，靠它自身造血功能的恢復應該是很難做的，需要除了放開限購、限貸、按揭貸，開發貸，在未來一個月更為猛烈的政策是可期的。

在他看來，行業真正的銷售回暖可能要到四季度中后期，也就是10月、11月，因為5、6月份的回暖也只是一個小陽春而已，后面可能還會重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會全面性的回暖。到時候的回暖除了一些政策的驅動以外，還有另外一個主要的因素是因為供應大量的銳減，造成一二線城市供應大量不足，這樣才可能會催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個回暖真正的時期大概要到四季度左右。

此外，國企跟城投會成為整個市場的主導，整個市場明年之后大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導力量，以前民企占2/3，可能以后國企、城投會成為2/3。

蔡金強認為，民企沒有必要非常悲觀，因為房地產本身就是一個周期性的行業，有時候各領風騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以后整個行業找到新的平衡以后，民企的生命力又會煥發出來。

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