作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

進(jìn)入3月，氣候更加暖和，春風(fēng)中沒有了冬末時(shí)的凜冽，夾雜著絲絲暖意，拂面而來，正如同房企引來陣陣融資暖流一樣。

3月3日晚間，碧桂園和美的置業(yè)雙雙官宣獲得招商銀行并購(gòu)貸，碧桂園獲得150億并購(gòu)融資額度，美的置業(yè)獲得60億地產(chǎn)并購(gòu)專項(xiàng)融資額度。央國(guó)企之外，民營(yíng)房企也拿到了并購(gòu)貸。

3月1日，鄭州出臺(tái)“新政19條”，給樓市吹來暖風(fēng)當(dāng)天，河南省房協(xié)發(fā)布的關(guān)于統(tǒng)計(jì)上報(bào)開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求的通知，也給房企帶來暖風(fēng)。河南擬開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)銀企對(duì)接，統(tǒng)計(jì)開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求情況，并要求有融資需求的企業(yè)（項(xiàng)目）上報(bào)融資需求，匯總后統(tǒng)一上報(bào)省住建廳。

這就像一個(gè)縮影，房企融資在全國(guó)正步步回暖。

并購(gòu)貸款，開始流向民營(yíng)房企

在監(jiān)管層多次公開鼓勵(lì)并購(gòu)重組背景下，銀行間市場(chǎng)率先支持并購(gòu)票據(jù)發(fā)行，央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)文做好收并購(gòu)金融服務(wù)，并購(gòu)貸不納入三條紅線以及地方政府牽線搭橋等背景下，并購(gòu)貸正陸續(xù)落地。

碧桂園和美的置業(yè)之前，已經(jīng)有多家房企獲得金融機(jī)構(gòu)的并購(gòu)融資額度。興業(yè)銀行3月1日表示，近期相繼落地福州萬科并購(gòu)貸款近30億元，并牽頭主承銷建發(fā)房產(chǎn)2022年第二期中期并購(gòu)票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.3億元。

剛剛過去的2月份，綠城集團(tuán)擬注冊(cè)發(fā)行30億并購(gòu)票據(jù)，交通銀行為五礦地產(chǎn)提供100億元并購(gòu)額度，大悅城控股先后獲得招商銀行、浦發(fā)銀行共200億元并購(gòu)融資額度。

繼續(xù)回溯至1月份，華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬象生活獲得招商銀行230億元并購(gòu)融資額度；招商蛇口也發(fā)行了并購(gòu)票據(jù)12.9億元，全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)。

從融資主體來看，主要集中于地產(chǎn)央國(guó)企和混合制企業(yè)，如今碧桂園和美的置業(yè)打破了這一局面。金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)融資支持，正加速落地；同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供相關(guān)金融服務(wù)，并強(qiáng)調(diào)不對(duì)出現(xiàn)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)盲目抽貸斷貸，房企境內(nèi)融資環(huán)境繼續(xù)得到改善。

民營(yíng)房企陸續(xù)在銀行間市場(chǎng)獲準(zhǔn)發(fā)債，便是一個(gè)重要信號(hào)。

銀行間市場(chǎng)發(fā)債，民營(yíng)房企相繼加入

3月1日，碧桂園50億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)，這是其去年12月1日計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行的一筆債券，歷經(jīng)3個(gè)月后獲準(zhǔn)注冊(cè)。而龍湖和旭輝各50億元中期票據(jù)，已經(jīng)先于碧桂園接獲中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)出的接受注冊(cè)通知書。

此前，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)于申報(bào)中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。作為非A股上市民營(yíng)房企，這是碧桂園、旭輝首次于交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)中期票據(jù)。

美的置業(yè)速度更快，2月25日成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，獲多家主流銀行、頭部基金以及非銀等機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，成為2022年首家獲得中期票據(jù)(MTN)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股。

自去年11月銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具后，已經(jīng)有多家房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)債，保利發(fā)展和招商蛇口率先啟動(dòng)發(fā)展，此后光明地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、金地集團(tuán)、北京城投等超過20家房企相繼開啟發(fā)行工作。

時(shí)間進(jìn)入2022年后，更多房企加入銀行間市場(chǎng)發(fā)債陣營(yíng)，深業(yè)集團(tuán)擬注冊(cè)發(fā)行50億中期票據(jù)，萬科擬發(fā)行80億元中期票據(jù)，中海企業(yè)、華僑城A以及多家深圳房企擬發(fā)行中期票據(jù)，但是發(fā)債企業(yè)多集中于央國(guó)企和混合制企業(yè)。

隨著龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、美的置業(yè)和碧桂園等房企的中期票據(jù)，相繼獲準(zhǔn)注冊(cè)或發(fā)行后，信用良好的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，在銀行間市場(chǎng)發(fā)債也在逐漸增加。從全渠道來看，除央國(guó)企之外，金科、濱江等優(yōu)質(zhì)民企也在境內(nèi)相繼發(fā)債。

焦點(diǎn)研究院表示，不同于2021年末民企幾乎退出境內(nèi)債舞臺(tái)，1月非國(guó)資背景房企雖僅有龍湖和濱江成功發(fā)行約47億元債券，但結(jié)合近期碧桂園、龍湖、旭輝等分別取得中期票據(jù)的注冊(cè)通知書來看，民營(yíng)房企融資改善也在進(jìn)入正常軌道。

1-2月部分房企融資明細(xì)表

但中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，第一，從信用債來看，2月信用債發(fā)行規(guī)模為250.2億元，環(huán)比下降16.38%，相較于去年2月271.71億元，同比下降7.92%；第二，從海外債來看，2月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為15.8億元，環(huán)比下降83.46%，相較于去年2月290.89億元，同比下降94.57%；第三，從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動(dòng)，其中信用債平均利率為3.59%，環(huán)比增長(zhǎng)0.21個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.25個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6.95%，環(huán)比增長(zhǎng)1.39個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)1.37個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，同比下降59%，降幅較今年首月收窄11個(gè)百分點(diǎn)。2022年開年兩個(gè)月，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)延續(xù)低溫，整體房企端債市仍處于緩慢修復(fù)過程中。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，目前處于一個(gè)底部階段，很多房企壓力還是很大，融資的空間也不大。其他一些企業(yè)則因?yàn)樾庞玫燃?jí)高，可能會(huì)有一些融資動(dòng)作。總體上看，后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，同時(shí)隨著房企對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心增大，這方面確實(shí)會(huì)有改善的可能。后續(xù)若是房屋銷售市場(chǎng)改善，房企信用等級(jí)增加，那么房企發(fā)債或融資等動(dòng)作也會(huì)增強(qiáng)。

整體來看，政策回暖基調(diào)雖已現(xiàn)，但房企整體融資環(huán)境的改善仍需時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 并購(gòu)貸銀行間債券齊發(fā) 民營(yíng)房企迎資金暖流