1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年全國商品房銷售額18.2萬億元，同比增長4.8%;商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%;房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，同比增長4.4%。

雖然多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高，但增長幅度卻明顯收窄。其中，商品房銷售額增速創(chuàng)2015年以來最低，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2021年3月起連續(xù)十個月收窄，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)自2021年2月起逐月下滑。

與此同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2021年全國商品房銷售均價為10139元/平方米，同比增長2.8%，增速為近五年最低水平。

同日，一名大資管公司的高層告訴記者，盡管2021年下半年房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷，但全年多項數(shù)據(jù)依然實現(xiàn)正增長，說明市場沒大家想象的那么悲觀。“基于房地產(chǎn)市場依然發(fā)展穩(wěn)健，2022年房地產(chǎn)調(diào)控放松或貨幣放水，不一定會發(fā)生。”上述高層續(xù)稱。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)市場經(jīng)過5年的高位運行后再創(chuàng)新高，但行業(yè)下行并真正迎來負(fù)增長時代已然成為共識。

房價下跌城市數(shù)量占比逾七成

2021年下半年，房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴大至30%以上。于是，房企在資金緊張壓力下開展多輪次“以價換量”，全國商品房銷售均價一降再降。

有數(shù)據(jù)顯示，2021年9—11月，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%、-0.3%、-0.3%，同比漲幅為3.3%、2.8%、2.4%。

“最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是從2021年9月開始，新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負(fù)，這也是該指數(shù)2015年5月份以來首次下跌。”1月17日，業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

2021年12月，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。其中15個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，5個城市房價環(huán)比持平，50個城市房價環(huán)比下跌。房價下跌城市數(shù)量占比仍逾七成。

中銀證券指出，雖然70大中城市住宅銷售價格下跌城市數(shù)量從11月的59個減少至50個，但12月環(huán)比仍然下降0.3%，“買漲不買跌”的心理使得購房者持續(xù)處于觀望的狀態(tài)。

根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，12月商品房銷售均價下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志告訴記者，進(jìn)入2022年，全國樓市下行大勢仍未結(jié)束，多數(shù)城市仍處于下降通道當(dāng)中。由于2021年基數(shù)較高，所以今年很可能出現(xiàn)房價環(huán)比、同比同時下跌的情況。

業(yè)內(nèi)人士則指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟中受影響較大，穩(wěn)定房地產(chǎn)的任務(wù)要求高，勢必使得2022年一季度政策面將繼續(xù)寬松。2021年12月房價跌幅收窄態(tài)勢，釋放了積極信號，預(yù)計2022年一季度會繼續(xù)小跌，但二季度會有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。

優(yōu)質(zhì)房企“排名固化”

投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長來看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信心缺失”的下行深水區(qū)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。

“2021年下半年，全國房屋施工、新開工和竣工累計增速逐月回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張、城市銷售表現(xiàn)不佳的情況下，房企已無心力再增加建筑方面的資本投入。悲觀預(yù)期之下，減緩施工進(jìn)度和降低施工強度成為必然選擇。”業(yè)內(nèi)人士指出。

從土地購置情況來看，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，同比下降15.5%;土地成交價款1.8萬億元，同比增長2.8%。12月，土地購置面積和成交價款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。

有機構(gòu)指出，房地產(chǎn)資金面受到嚴(yán)控下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

另從投資情況看，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，同比增長4.4%。其中12月單月完成開發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。

“土拓投資有限且建安投資乏力下，開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。”業(yè)內(nèi)人士稱。

中銀證券指出，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售投資降溫、融資管控、資金監(jiān)管的局面短期難以改變，行業(yè)的陣痛期還將持續(xù)，但必要的邊際調(diào)整已經(jīng)開始，行業(yè)清整也在加速推進(jìn)中，預(yù)計供需兩端流動性和行政政策有望邊際寬松。

上述大資管公司高層告訴記者，預(yù)計2022年房地產(chǎn)政策調(diào)控依舊不會放松，房企資金壓力仍會持續(xù)。同時行業(yè)可能會迎來大洗牌，優(yōu)質(zhì)房企排名會更加固化。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 商品房 銷售額 優(yōu)質(zhì)房企