需求

▍全年商品房銷售面積和銷售額創歷史新高，12月同比降幅均小幅擴大

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業營業用房銷售額同比下降2.0%。

供應

▍12月，房地產開發投資額和新開工面積同比降幅均明顯擴大，全年投資額小幅增長，新開工面積降幅超過10%

房地產開發投資額：2021年1-12月，全國房地產開發投資額為14.8萬億元，同比增長4.4%，比2019年1-12月份增長11.7%，兩年平均增長5.7%，12月同比降幅較上月擴大9.6個百分點至13.9%。其中，1-12月住宅開發投資額為11.1萬億元，同比增長6.4%，占房地產開發投資比重為75.3%。

房屋新開工面積：2021年1-12月，全國房屋新開工面積為19.9億平方米，同比下降11.4%，12月為1.6億平方米，同比下降31.2%，降幅較上月擴大10.1個百分點。其中，1-12月住宅新開工面積為14.6億平方米，同比下降10.9%，降幅較上月擴大2.5個百分點。

房屋施工面積：2021年1-12月，全國房屋施工面積為97.5億平方米，同比增長5.2%。其中，住宅施工面積為69.0億平方米，同比增長5.3%。

房屋竣工面積：2021年1-12月，全國房屋竣工面積為10.1億平方米，同比增長為11.2%。其中，住宅竣工面積為7.3億平方米，同比增長10.8%。

資金來源

▍房企到位資金增長持續放緩，12月國內貸款同比降幅擴大

房地產開發企業到位資金：2021年1-12月，房地產開發企業到位資金為20.1萬億元，同比增長4.2%，比2019年1-12月增長12.6%，兩年平均增長6.1%。

國內貸款：2021年1-12月，國內貸款為2.3萬億元，同比下降12.7%，上年同期為同比增長5.7%;占比為11.6%，比上年同期下降2.2個百分點。

自籌資金：2021年1-12月，自籌資金為6.5萬億元，同比增長3.2%，上年同期為同比增長9.0%;占比為32.5%，比上年同期下降0.3個百分點。

定金及預收款：2021年1-12月，定金及預收款為7.4萬億元，同比增長11.1%，上年同期為同比增長8.3%;占比為33.4%，比上年同期下降1.1個百分點。

個人按揭貸款：2021年1-12月，個人按揭貸款為3.2萬億元，同比增長8.0%，上年同期為同比增長9.9%;占比為14.7%，比上年下降0.8個百分點。

中指精評：

2021年，全國房地產市場規模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現創新高，但下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩信號，政策底逐漸顯現，信貸環境持續改善，年底疊加企業“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規模連續回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

展望2022年，我國經濟面臨新的挑戰和壓力，宏觀政策將持續發力穩經濟，降準、降息仍有預期，房地產市場仍將發揮穩定器作用，在“房住不炒”總基調指導下，預計調控政策仍有改善空間，特別是信貸端，將進一步加大對剛需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放。但值得注意的是，2021年供應端明顯縮量，或將一定程度上拖累2022年新房成交規模;與此同時，2022年，房地產稅試點逐漸落地，亦將對需求釋放產生一定抑制作用。綜合來看，2022年，預計房地產市場交易規模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

供應端，2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規模降至2018年以來最低水平，12月同比降幅超30%，受資金端壓力、交易市場較為低迷等因素影響，企業開工積極性明顯減弱。2021年，房地產開發投資額小幅增長，但12月投資額明顯降低，絕對規模降至2020年3月以來最低水平，同比降幅超10%，企業投資意愿明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項。

展望2022年，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續回落態勢，究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規模;另一方面，2022年企業資金壓力不減，穩現金流成為重中之重，全年市場銷售規模回落下，企業開工亦受限。開發投資方面，新開工規模、土地購置或將進一步拖累投資額，但在“兩維護”要求下，各地保交付力度將有所強化，預計行業竣工周期延續，高規模的在建工程仍對投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設加速，全年房地產開發投資額仍有望保持小幅增長，但上半年投資額調整壓力較大，同比下降的可能性較高。

關鍵詞： 開發投資 房地產 供應端 商品房 銷售額