臨近年終，雖然沈陽氣溫降至零度以下，但房地產市場卻一反常態開始回暖。房譜網數據顯示，近3周沈陽新建商品住宅成交量穩步上升，第49周、第50周成交量環比增幅超過50%，市場回溫跡象明顯。

市場交易量提升表明，開發商“以價換量”策略獲得一定效果，但降價也引發大量業主投訴以及園區品質下降等諸多問題。

高端改善盤降幅明顯

2021年7月，沈陽樓市迎來“降價潮”，對于在上半年買房的人而言，房子降價意味著財產大幅縮水，他們成為房價下跌的直接受損者。

劉女士最近心情不是很好，原因是她剛購買了幾個月的樓盤降價了，“同樣房源，比別人多花幾十萬元，誰都不愿當‘冤大頭’。如果早知道能降這么多就等等了，當初開發商開盤時信誓旦旦，稱項目定位于高端改善盤，肯定不會降價，誰承想如今距離開盤才短短幾個月時間就‘降’了這么多。”劉女士告訴記者。

據劉女士介紹，她購買的月星環球港灣位于沈陽渾南新市府板塊，位置相對不錯，距離地鐵和輕軌都不算遠。月星環球港灣在今年7月開盤，開盤定價高層18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

11月25日，記者來到月星環球港灣售樓處，看到門前立著一個醒目廣告牌，上面寫著“約12500元/平方米，清水新品驚爆加推”。

與該樓盤附近二手房均價11000~12000元/平方米相比，這樣的低價不禁讓人起疑。一位房產中介稱，開發商為了安撫之前開盤時高價買入的業主，其實加推低價房源時，在產品上特別做了一些“區隔”。

銷售人員將這批低價房源稱之為“脫衣”，即指去除掉裝修的清水房(毛坯房)。據銷售人員介紹，這次活動是將一整棟樓作為“脫衣”特價房源，最便宜的2樓售價12500元/平方米，10樓以上在14000元/平方米左右。

據房產中介人士稱，月星環球港灣項目定位屬于高端改善盤，裝修標準也不低，但清水房和精裝房差價達到了4000元/平方米以上，顯然并不合理。中介人士稱，月星環球港灣推出的這批清水房實際上是為了調低價格，根據估算，“脫衣”清水房實際上要比精裝房(去除裝修費用)每平方米至少便宜2000元以上。

這只是渾南新市府板塊高端改善盤現狀的一個縮影。

迫于市場環境和周邊樓盤降價壓力，新市府板塊很多定位于改善的項目均下調了價格，比如華潤昭華里，之前售價接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米;融創御潮府小高層售價曾達到17000元/平方米，如今新推的一批特價房僅售12000~13000元/平方米。

一位房地產專家稱，當前樓市，剛需盤和改善盤在價格上都會有所下調，不同的是改善型需求在行情不好時，抑制會更明顯;同時改善型樓盤多數為品牌開發商，溢價空間更大，因此一旦降價，這些樓盤降幅會更明顯。

一位房企內部人士告訴記者，沈陽現在樓市狀況讓開發企業陷入兩難境地，如果項目不降價很難賣得動，因為本身市場需求小，不降價等于和市場對抗。大品牌開發商有一定溢價空間，因此每平方米降幅超過幾千元都沒有太大問題;很多本地開發商本身利潤就低，加之目前建筑原材料價格不斷上漲，成本大幅提升;如果每平方米單價降幅超過2000元，那么整個項目就不掙錢，甚至賠錢。

沈陽在2017年8月15日曾出臺過《沈陽市人民政府辦公廳關于加強房地產市場調控工作的通知》，要求開發商按照一房一價制度申報房源價格，6個月內不得調整申報價格，6個月后可申請下調，且申報價格下浮不得超過5%。實際上，開發商可通過很多方式繞開這些限制，比如以頂賬房、特價房名義出售，或做活動方式送物業費、送車位或者承諾直接返現。

實際上有些房源是低于備案價出售的。月星環球港灣的銷售人員告訴記者，為了能夠順利備案，先以備案價簽訂合同進行交易，備案后再將10萬元以裝修補貼費名義返還購房者，或者通過送車位的方式來彌補。

沈陽大多數開發商在宣傳時會避開“降價”之類的詞匯，多采用做活動、特價房、頂賬房的形式，一次推出幾十套或一棟樓投放市場。中介人員告訴記者，如果你要購買這批特價“房源”，通常無法在短期內備案，如果想順利備案，可能要等1~2個月以上時間。

一位房產業內專家稱，房企降價行為雖然表面上看對購房者有利，實際上開發企業因為降價也會削減投入成本，一些房企在降價后項目品質明顯降低。例如，沈陽華發全運首府行知坊業主投訴，其新交付的項目園區品質較前幾期大幅下降。

上述專家稱，一些拿地價較高的房企，比如在今年4.30土拍拿地價比較高的房企，在降價后為了維持一定利潤會有意縮減成本，所謂高端改善項目，降價后其實各方面品質已大不如從前。雖然近兩周沈陽樓市交易量有所提升，但交易量短期內很難恢復到去年水平，降價有利于去庫存，但也要提防因成本控制引起樓盤品質下降。

關鍵詞： 房地產市場 以價換量 市場回溫 新建商品住宅 成交量