12月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.8%，下調5個基點;五年期LPR則“按兵不動”，仍為4.65%。

央行這一波“鎖長放短”的LPR操作的背景是什么?又將對房地產信貸環境產生何種影響?

穩增長背景下LPR的“鎖長與放短”

自12月15日央行下調準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元之后，市場就一直關注12月20日貸款市場報價利率(LPR)是否調降。

如今，靴子落地，恰好符合市場預期。

對此，光大證券稱其為“令人尤為欣喜的一次LPR降息”，LPR是貸款市場的基準利率，具有方向性和指導性作用，今日1年期LPR降息自然可以促進社會綜合融資成本繼續穩中有降，有助于緩解銀行發放貸款過程中所受到的利率約束，解決所謂的“有效貸款需求不足”的問題。上述在量價上的作用對于“穩信用”以及“穩經濟”無疑是有利的。

銀河證券稱，央行本次下調了1年期LPR，首要目的是保證經濟增長合理穩定，對沖經濟下行。結合12月15日央行降低存款準備金率，中小企業的融資成本將繼續下行。

業內人士也認為，“當前宏觀經濟環境面臨下行壓力，所以LPR利率下調符合預期。”

實際上，鎖長放短的操作和我國當前錯綜復雜的經濟環境有關：既面臨經濟下行壓力，又要防止金融風險的發生。

據悉，早在11月份的國務院常務會議上，就重新提及穩增長和六穩六保，并將穩增長放在了經濟工作首位。2021年12月8日中央經濟工作會議上明確提出2022年中國經濟面臨“需求下行、供給沖擊、預見減弱”的風險。

“應對經濟下行并進行貨幣寬松，已經是在中央政治局會議和中央經濟工作會議上著力強調的內容。”中國銀河證券分析師許冬石稱，“對于房地產行業等更重要的5年期LPR并沒有調整，說明金融風險仍然不可忽視，此次調控目標是以穩定為主，在承托經濟的同時“不大水漫灌”是政策層操作的基本準則。”

在此次LPR調整前，國金證券曾發表分析報告稱，5年期LPR調整的概率極低，一旦調整將代表房地產政策出現了本質上的松動，對當前共同富裕國策下的政策實施邏輯是一種挑戰，意味著走上了房地產和基建拉動經濟的老路。

“實際上，5年期以上LPR為4.65%，已經連續20個月未變。”業內人士表示，“1年期LPR下降，結合前期央行降準，可有效促使資金支持實體經濟發展;作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，體現了宏觀層面平穩房地產市場、防止刺激樓市之意。”

業內人士也認為，“若當前繼續下調中長期資金有可能會引起新的問題，包括資產價格泡沫的問題、金融市場投資收益率明顯下滑的風險、通貨膨脹壓力增大的風險等，所以此次五年期并沒有做出下調。”

“寬松的貨幣政策或將延續到2022年第2季度”，許冬石表示，“2022年1季度可以看到社會融資和信貸增速的上行，同時，再次降準、降息仍然可期。”

因城施政多地房貸利率有所調降

盡管5年期錨定利率(LPR)已經20個月未變，數據顯示，103個城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點;四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調10個、8個基點。

實際上，從9月份監管層開始關注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成了房企的資金和銷售的問題。央行在9月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。此后，信貸端開始有所放松。

進入12月，監管層再次釋放了重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。銀保監會強調“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”。中央政治局會議、中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。此后，各個城市落實“因城施策”并密集調降房貸利率和房款周期。

據監測，12月，103個重點城市中近40%的城市房貸利率環比下降，覆蓋區域包括長三角、粵港澳、中原、山東半島、京津冀等多個城市群，下調范圍較上月進一步擴大。其中吉林、鹽城、眉山、中山、鄭州等城市首套、二套房貸利率房貸利率均下降，且降幅相對較大。

此外，12月103個重點城中超過80%的城市放款周期縮短，約20%的城市放款周期在1個月以內，約40%的城市放款周期在1個月到2個月之間。其中西安、廈門、紹興、濟寧、徐州等城市銀行放款速度較上月加快1個月。

信貸環境改善對市場成交有直接促動作用。據觀察，10月以來50城二手房成交量連續兩個月環比增長，釋放筑底信號;12月以來二手房成交量仍在好轉，上半月日均成交量較11月日均水平保持增長，市場成交在加速筑底過程中。

自12月15日，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點之后，行業分析人士普遍認為，后期房地產市場信貸環境將進一步改善。

業內人士表示，按照中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持，降準也有利于這些需求釋放，此外，部分城市房貸利率、放款周期仍有優化空間。

業內人士則表示，1年期LPR下調本身和房地產的關系不大，客觀上也不會對房地產產生直接的影響。不過考慮到在降準大環境下，銀行可貸資金規模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調的可能。從市場情緒看，后續各類政策放松的情況下，房地產交易市場也有復蘇和反彈的可能;此外，類似利率的下降對于房地產一些消費端的領域，也會產生一些新的利好，如租賃市場方面的消費貸款等，后續也會有資金成本降低的利好。

關鍵詞： LPR 房地產 信貸環境 市場預期