截至日前，上海、廣州、深圳、濟(jì)南、蘇州等城市已公布三批次集中供地出讓信息。成都緊隨其后，11月12日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布2021年成都第三批集中供地公告，并于16日晚，出讓文件已全部上傳。本次集中供應(yīng)土地40宗，共計(jì)出讓面積約2765畝，將在12月7日-12月9日，三天6場(chǎng)(每天10時(shí)、14時(shí)各一場(chǎng))進(jìn)行拍賣。成都一、二批次集中供地，已成交92宗，共計(jì)成交面積約7113畝。本次集中供地將是2021年，成都12+2區(qū)域最后一輪供應(yīng)。

三批次集中土拍依然采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣措施，且40宗地的公告中均明確標(biāo)出土地最高限價(jià)及宗地清水限定房?jī)r(jià)。從公告內(nèi)容看，本次土拍對(duì)意向競(jìng)買企業(yè)的要求與二批次相差不大，但從供地區(qū)域看，5+2區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊較前兩批次，供應(yīng)增多，且房地價(jià)差有一定擴(kuò)大，對(duì)房企而言，或有一定的吸引力，同時(shí)也有助于激發(fā)市場(chǎng)活力。

▌三批次供地2765畝，5+2區(qū)域?yàn)楣?yīng)主力

成都三批次集中供地40宗，與一批次相同，供應(yīng)面積2765畝，較前兩批次有所減少。從各區(qū)域供地面積占比來(lái)看，新都區(qū)供應(yīng)面積占比達(dá)22.2%，其次為天府新區(qū)，供應(yīng)面積占比20.6%，其次為成華區(qū)，供應(yīng)面積占比達(dá)15.8%。5+2區(qū)域供應(yīng)面積占比超60%，為供應(yīng)主力區(qū)域。

從供地宗數(shù)上來(lái)看，武侯區(qū)、新津區(qū)三批次未有土地供應(yīng)，新都區(qū)、天府新區(qū)、成華區(qū)供地宗數(shù)均超5宗。同前兩批次供地相比，成華區(qū)、新都區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)供地宗數(shù)有所增加。

從供地面積上來(lái)看，新都區(qū)本次供地40.8萬(wàn)㎡，天府新區(qū)供地38.0萬(wàn)㎡，成華區(qū)供地29.1萬(wàn)㎡。同前兩批次供地相比，青羊區(qū)、錦江區(qū)、天府新區(qū)、新都區(qū)供地面積持平或有所增加。

▌房地價(jià)差有所提升，達(dá)最高限價(jià)后競(jìng)銷售型一類人才公寓比例

本次土拍40宗地均設(shè)置土地起拍價(jià)、土地最高限價(jià)和清水住宅限定房?jī)r(jià)，并在公告中明確列出。從各區(qū)域供地情況來(lái)看，高新區(qū)平均起拍地價(jià)最高，為17100元/㎡，其次為錦江區(qū)，為15787元/㎡。相較一二批次，成都三批次土拍溢價(jià)率除兩宗純?nèi)瞬殴⒂玫兀溆嗟貕K溢價(jià)率均控制在14%-15%之間。

按照清水房?jī)r(jià)與起拍地價(jià)來(lái)算，本次40宗土地，房地價(jià)差在6200-13818元/㎡之間，從各區(qū)域的房地價(jià)差來(lái)看，平均房地價(jià)差在6200-11613元/㎡之間，高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)的房地價(jià)差較大，分別為11400元/㎡、11613元/㎡、10941元/㎡。

若按照地塊最高限價(jià)計(jì)算，地塊房地價(jià)差在5750-12518元/㎡之間，各區(qū)域平均房地價(jià)差也在5750-9272元/㎡之間，錦江區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)的房地價(jià)差較大，分別為9272元/㎡、9168元/㎡、8900元/㎡。目前來(lái)看，清水限價(jià)和土地最高限價(jià)的差最大為12518元/平米，為天府新區(qū)麓山板塊66畝，其次為青羊區(qū)非遺板塊70畝，房地價(jià)差為10200元/㎡，最小房地價(jià)差為5750元/㎡，是青白江區(qū)鳳凰新城板塊的16畝地塊。

本次供應(yīng)的40宗地中，30宗地要求100%成品住宅銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)不高于3000元/㎡，未出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的地塊要求。整體而言，成都三批次集中供地，在區(qū)域位置、利潤(rùn)空間、商業(yè)占比、成品交付等條件上，均有一定的利好和吸引力，企業(yè)在結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃，理性判斷的同時(shí)，也可緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，適當(dāng)加倉(cāng)。

三批次土拍，依然采用“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的拍賣措施，同時(shí)對(duì)于參與競(jìng)買企業(yè)，延續(xù)二批次的審查要求，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保合規(guī)性。但同時(shí)，本次土拍也對(duì)競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了一定的調(diào)整。除兩宗純?nèi)瞬殴⒂玫赝猓溆?8宗地均在宗地達(dá)到土地最高限價(jià)后，僅設(shè)置一種競(jìng)拍規(guī)則，即“競(jìng)銷售型一類人才公寓比例”，未提及“競(jìng)自持租賃”等條件，且本次供應(yīng)的土地中，均未設(shè)置起始人才公寓配建要求，對(duì)于競(jìng)買房企而言，利潤(rùn)空間將更加明晰，亦有所提升。

成都在“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)下，持續(xù)不斷的推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展和完善，其政策保持了穩(wěn)定性和延續(xù)性。雖然從本次土拍規(guī)則來(lái)看，依然嚴(yán)格審查競(jìng)買房企的資質(zhì)和資金，未有放松，但從土地供應(yīng)端看，5+2優(yōu)質(zhì)區(qū)域供地增多，且整體房地價(jià)差有所提升，地塊相關(guān)的配建要求有所優(yōu)化，都將有助于激發(fā)市場(chǎng)活力，提振市場(chǎng)信心，從而促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 第三批集中供地 拍賣措施 限定房?jī)r(jià) 供應(yīng)主力區(qū)域