CBRE世邦魏理仕發布《土地使用權續期對商業地產投資和定價的影響》報告

2021年11月09日，上海——自1988年中國開始允許土地使用權以租賃的形式向私人轉讓，如今越來越多的商用物業面臨剩余土地使用權年期不足20年的問題，引起了投資人和監管機構的高度關注。CBRE世邦魏理仕今日發布《土地使用權續期對商業地產投資和定價的影響》報告，提出分析測算土地年期對交易價格影響的參照體系，為投資人和各參與方把握城市更新、物業改造等機遇提供指引。

世邦魏理仕預計，至2030年，中國18個主要城市剩余土地使用年限少于20年的單一業權商辦物業總面積將增加到約3, 000萬平方米，且其中約70%位于一線城市。隨著城市更新今年首次被寫進政府工作報告并成為十四五期間的重要議題，建立明確、可行的土地使用權續期機制至關重要，這不僅能讓“老舊”物業重獲新生，并進而成為推動經濟升級轉型的房地產載體，同時也為投資人帶來新的市場機遇。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“未來十年土地使用年限少于20年的商業地產存量會大幅增長，土地使用權續期將成為城市更新中亟待解決的問題。”

世邦魏理仕大中華區估值及咨詢服務部負責人黃新明表示：“目前，投資人對剩余土地年期相對較短的項目保持積極的關注，在對交易定價時基本參照土地到期可按市場地價的一定折讓比例補繳地價續期，這反映出其對于中國商業地產投資前景以及相關土地續期政策未來進一步完善的樂觀。也顯示出制定兼具普適性和靈活性的法律和地方性法規，厘清市場對于土地使用權續期相關問題的關切，是商業地產市場未來發展完善的必然要求。”
               

報告顯示，依據現有規定、土地續期個案和投資人意向，商辦用地在到期前可有償續期已成為市場共識。并且已有深圳等城市開始了國有土地續期路徑的積極探索，為后續全國層面政策法規的制定奠定了基石。

報告解讀了交易實踐中投資人對土地年期和資產價格關系，發現當剩余年期小于25年時，補繳地價因素對交易價格的影響有加速放大跡象，而隨著剩余年期的縮短，其交易價格中所隱含的補繳地價因素影響越大。報告提出土地剩余年期和資產價值的速算方式，并測算土地年期對交易價格的影響，為投資市場的各參與方提供一個更清晰的分析框架和局部性的實證依據。

世邦魏理仕華東區估值及咨詢服務部負責人韓艷雯補充道：“中國的商業地產市場龐大，不同城市的發展階段、市場表現均存在明顯差異，建立以國家層面指引性框架為基石，地方層面靈活執行為輔助的法規體系，將是土地使用權續期問題的最優解。”

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