2021年，房地產市場起伏波瀾，上半年成交持續走高，進入三季度，成交動能明顯轉弱，在熱點城市調控持續發酵和信貸監管進一步收緊的多重壓力下，成交規模一降再降。
尤其是二手房市場，據國家統計局2021年10月20日發布的70城二手房價格指數來看，9月二手房降價城市數量達到了52個，占比高達72.3%，整體市場可以用“一蹶不振”來形容。
近日，部分媒體報道稱，包括無錫等地二手房市場的信貸環境開始寬松。據了解，自2021年7月無錫100個小區出臺二手房指導價至今，已連續4個月成交下滑，目前已跌至全年最低水平。
我們認為，部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監會“保障剛需”：在貸款首付比例和利率上支持首套購房者的需求，部分地區人民銀行分支行響應，開始對房地產信貸進行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。短期內效果未必明顯，長期來看對首套剛需購房者有一定的積極意義。
01
多城二手房市場成交暴跌
2021年10月，二手房市場整體延續下行走勢，規模上環比再降。
據國家統計局2021年10月20日發布的二手房價格指數來看，9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比下降0.2%，在連續16個月房價上漲的基礎上，9月明確下跌。
分能級來看，9月一二三線城市二手房價格指數環比跌幅分別為0.4%、0.1%和0.2%，其中一線城市為去年3月份以來首次下降。
CRIC重點監測的10個重點城市共計成交257萬平方米，較去年同期相比規模收窄48%，同比2019年跌幅也高達40%，受困于全國樓市政策“嚴苛”，熱點城市調控力度有增無減，整體市場熱度降溫顯著。
具體到城市來看，北京、深圳、南昌、南京、青島均環比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌，超半數熱點城市成交規模同比下降4成以上。
深圳自年初二手房指導價執行以來，二手房成交量節節下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位，截止2021年10月成交量已降至11萬平方米，同比下降73%，較2019年同期下降80%，成交均價也從2021年1月的72436元/平方米，跌破6萬大關。
三季度以來杭州、青島市場規模顯著降級，同比跌幅擴大至7成以上，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。
上海方面，自7月出臺核驗價以來，截止2021年9月成交量降至98.33萬平方米，同比下跌62.44%，成交均價38415元/平方米，同比下降8.72%。
02
二手房市場按揭開始松動
在整體二手房市場一片慘淡的背景下，近日部分媒體報道稱，部分二手房市場的按揭開始松動。廣州、深圳、成都、無錫等先行先試，涉及下調房貸利率，縮短放貸周期等。
據媒體報道，無錫前幾個月二手房業務暫停的工行、農行、光大等都恢復了二手房貸款受理，建設銀行放款時間最快2個月，中信銀行放款時間最快1個月。
我們認為部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監會“保障剛需”需求而進行的適度松綁。
2021年10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
在這一背景下，部分地區人民銀行分支行響應，開始對房地產信貸進行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。
隨著前期積壓的按揭貸款陸續放貸，部分城市或將集中網簽備案，成交有望明顯提升，疊加“二手房指導價”入市以來市場已得到良性抑制，調控“松綁”后未來短期內市場或將迎來企穩回升。
03
短期效果可能并不明顯
“維護房地產市場的健康發展，保障好剛需群體信貸需求”預示著居民按揭貸款將邊際改善，但需要提醒的是，銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同，房貸新增授信規模相較有限。
這主要是由于，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》要求，銀行業金融機構按分檔可發放的個人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
在此之后，各地房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調，在這其中，二手房市場成為了重災區，目前在“保障剛需”的要求下部分地區部分銀行對房貸政策進行了適度松綁，這對于很多剛需購房者來說無疑是一個好消息。
然而需要注意的是，受上限影響，部分城市雖然出現了部分適度松綁，但整體新增按揭貸款規模仍難顯著提升，因此短期來看效果并不會特別的明顯。
從整體成交情況來看，隨著前期積壓的按揭貸款陸續放貸，部分城市或將集中網簽備案，成交數據有望提升。值得注意的是，隨著房地產稅加速進入實操階段，長期將改變樓市供需及房價預期，短期也會影響部分市場情緒，不排除部分房東持有房屋的心態會變化，出現積極掛牌和出售，進而增加二手房房源。
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