“深圳大賣家一次性甩賣23套學(xué)區(qū)房”的消息刷屏了，讓學(xué)區(qū)房是否會降溫的話題再次被關(guān)注起來。

據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布信息顯示，確實有這批所謂的學(xué)區(qū)房掛牌。百花片區(qū)長城大廈某一業(yè)主名下的23套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，掛牌期滿日期為11月12日，單套價格在938萬元到2653萬元之間，總掛牌價約2.5億元。

盡管這個大賣家并不是想象中拋盤的“炒房客”，而是浙江省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局這樣一個政府單位。但也無法阻止市場的猜測——是不是連這樣背景的業(yè)主也認(rèn)為學(xué)區(qū)房的“升值潛力”已經(jīng)到頭了，不如出售以回籠資金。

這樣的猜測并非空穴來風(fēng)，事實上，今年以來，多地重拳出擊整治學(xué)區(qū)房炒作行為，讓學(xué)區(qū)房以往的“光環(huán)”正漸趨暗淡。

年內(nèi)多地整頓學(xué)區(qū)房炒作

最近一段時間，包括河北、山東、浙江、安徽、遼寧、海南等省份內(nèi)的多個城市已下發(fā)樓市調(diào)控文件，內(nèi)容均涉及整頓學(xué)區(qū)房炒作。

業(yè)內(nèi)人士指出，各地對學(xué)區(qū)房整頓導(dǎo)向是非常好的，從過往經(jīng)驗來看，對二手房炒作較多的就是學(xué)區(qū)房，這樣的整頓，可以對二手房和學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)控。

事實上，自今年4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”以來，全國各大城市已陸續(xù)展開行動，嚴(yán)查嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、海口、沈陽、蕪湖、濱州等17城均發(fā)布了相關(guān)政策整頓學(xué)區(qū)房炒作。

值得注意的是，除發(fā)布禁止學(xué)區(qū)房廣告宣傳等政策外，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生等措施來維護(hù)優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置，有效促進(jìn)學(xué)區(qū)房降溫。

如最早發(fā)力的上海，在今年3月就出臺了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，直接斬斷了公辦初中的學(xué)區(qū)房概念。之后北京也多次“出手”。4月，北京的海淀區(qū)的“1911”政策、西城區(qū)的“731”政策，都各自明確宣布嚴(yán)格實施多校劃片入學(xué)政策。8月25日，北京實施大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗。

今年以來部分城市出臺的學(xué)區(qū)房政策一覽

數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)整理

多地學(xué)區(qū)房降溫

整體來看，整頓學(xué)區(qū)房炒作行動效果似乎已經(jīng)顯現(xiàn)，不少城市的學(xué)區(qū)房已開始“降溫”。

10月8日，南京市山陰路一套力小+29中的學(xué)區(qū)房在法拍網(wǎng)上成交，該房源建筑面積57.9平方米，精裝修，起拍總價336萬，最終經(jīng)過83次競價，以483萬元成交，單價8.34萬元/平。

據(jù)了解，此房源屬于南京頂流學(xué)區(qū)房。早在2017年11月，山陰路小區(qū)的一間老破小在力小+29中的硬核學(xué)區(qū)加持下，就賣出了10.05萬元/平的“天價”。而10月8日成交的這套房源，3年前曾以491萬元成交。值得注意的是，這套房源如今是重新翻新好賣出，加上裝修費(fèi)用，至少虧損十幾萬元。

據(jù)南京部分房產(chǎn)中介工作人員介紹，山陰路作為南京頂流學(xué)區(qū)房聚集地，學(xué)區(qū)房的價格目前還算比較堅挺，但看房的人已經(jīng)明顯變少了。

即便是在教育資源相對優(yōu)質(zhì)的一線城市，也是如此。

9月30日，一則“北京學(xué)區(qū)房降價400萬沒人買”的消息登上熱搜第一。據(jù)悉，位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區(qū)，一直被視為海淀二手房價的“天花板”。上半年蜂鳥家園小區(qū)曾創(chuàng)下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度處于無房可售的狀態(tài)。

隨著北京學(xué)區(qū)房市場帶頭“擠泡沫”，海淀萬柳片區(qū)的學(xué)區(qū)房價格正跌回一年前水平。據(jù)該片區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)理人透露，去年下半年以來，其掛售的一套房源單價升至14萬-15萬元/平方米，今年春節(jié)前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達(dá)到19-20萬元/平方米的高點，不過目前與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

該名房產(chǎn)經(jīng)理人還表示，9月份以來，市場掛售房源雖較上月有所增多，但業(yè)主心理價難以繼續(xù)下探。同時，價格方面又達(dá)不到購房者預(yù)期。雙方博弈之下，疊加明年入學(xué)政策尚不明朗，該片區(qū)學(xué)區(qū)房成交量與3月份高點時期的成交數(shù)據(jù)相比大幅下滑。

與此同時，上海、深圳多處學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)降溫的態(tài)勢，售價逐步向去年年初未漲價時靠攏。如上海浦東甚至有“三學(xué)區(qū)”房源掛牌價下調(diào)了近300萬元，而近日在深圳也出現(xiàn)了部分高端學(xué)區(qū)房集中拋售的情況。

多地出臺二手房參考價格，進(jìn)一步遏制了學(xué)區(qū)房的漲價空間。隨著部分地區(qū)的教育政策頻出，一些學(xué)區(qū)房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了些許變化，市場上主動降低售價的房源越來越多。

學(xué)區(qū)房概念淡化還任重道遠(yuǎn)

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，各地對學(xué)區(qū)房的整頓主要源于近幾年學(xué)區(qū)房價格上漲過快，一方面學(xué)區(qū)房的上漲會帶來恐慌性入場，并且導(dǎo)致短期內(nèi)部分板塊和小區(qū)房價出現(xiàn)價格明顯異動;另一方面，學(xué)區(qū)房的價格變動也和市場炒作有一定關(guān)聯(lián)，需要進(jìn)行相應(yīng)整治。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，近期政策強(qiáng)調(diào)打擊學(xué)位房名義炒作房價，彰顯了樓市調(diào)控更多的關(guān)注民生保障與“房住不炒”的融合，也彰顯了未來學(xué)位房政策的變化方向就是房子要與學(xué)位逐漸的剝離。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也建議，未來可以通過發(fā)布小區(qū)住宅參考價格、推進(jìn)教育資源均衡化逐步淡化學(xué)區(qū)房優(yōu)勢等方式，進(jìn)一步整治學(xué)區(qū)房。

不過，學(xué)區(qū)房問題并不能完全靠房地產(chǎn)整頓政策可以解決。學(xué)區(qū)房的根源還是因為教育資源不均衡。只有不斷縮小教育資源差異，均衡優(yōu)質(zhì)教育資源，或許學(xué)區(qū)房的概念才會日漸弱化。

對此，張波也表示，學(xué)區(qū)房改革的重點方向是資源的均衡性，如何更好地均衡優(yōu)質(zhì)老師資源，如何更好消除不同區(qū)域的中小學(xué)的差異性，尤其是基礎(chǔ)教育層面均衡性的推進(jìn)，是重點需要考慮的方向。從長遠(yuǎn)來看，學(xué)區(qū)房的概念會被逐步弱化，相關(guān)房價也將回歸正常水平。

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