2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)開幕，數(shù)百位精英齊聚上海，共論商業(yè)地產(chǎn)未來，深入探討商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里

增量式微、存量當(dāng)?shù)溃鲩L受困與利潤拷問之下，資管運(yùn)作為商業(yè)未來打開了新世界的大門，資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化與流動(dòng)性釋放更具想象。

當(dāng)天首場討論會(huì)以資產(chǎn)投融窗口為主題，中信資本房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理盧鋒，錦和集團(tuán)董事長郁敏珺，合生不動(dòng)產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理鄔伯特，窩趣創(chuàng)始人&副總裁楊稷，巖合資本創(chuàng)始合伙人、CEO張雅寒，凱保商發(fā)CEO龐曉云展開討論。

資管賦能下的存量破局

對(duì)于資管賦能下的存量破局議題，郁敏珺分享了在存量市場耕耘十多年的經(jīng)驗(yàn)。錦和集團(tuán)成立26年，輕重并舉，在未來存量市場的運(yùn)營管理上，他們的特色是從頭做到尾，投資重資產(chǎn)，比如錦和平臺(tái)運(yùn)營管理上有服務(wù)公寓，上市公司則是做辦公和商業(yè)配套;輕資產(chǎn)運(yùn)營上，未來將專注上海、北京和長三角地區(qū)

張雅寒在2019年初創(chuàng)立了巖合資本，對(duì)存量深有感觸。張雅寒表示，大商業(yè)存量周期特別長，投入資金量大，杠桿率低，導(dǎo)致整個(gè)的回報(bào)率不高。他們做項(xiàng)目選擇時(shí)，選了很小的細(xì)分賽道，做一些小而美、小而精的項(xiàng)目，以上海為中心，切長三角的區(qū)域，并且是快周轉(zhuǎn)。

龐曉云提到資管的兩個(gè)層面，一個(gè)科技賦能，一個(gè)資管賦能。資管真正能夠賦能存量破局的，一定要看重資管方，可以是內(nèi)部的，也可以是外部的，一定要看他的利益捆綁，到底是被動(dòng)管理還是主動(dòng)管理。

楊稷介紹運(yùn)營窩趣公寓的經(jīng)驗(yàn)，早期做存量項(xiàng)目為主，比如辦公樓、廠房、做不了酒店的物業(yè)等，以托管為主。未來隨著新的保障性租賃住房政策出來，新增物業(yè)也可以進(jìn)入托管運(yùn)營中。

鄔伯特表示，合生給人的感覺既是一個(gè)增量玩家，也是一個(gè)存量玩家。合生一直持續(xù)做它的商業(yè)體系，到現(xiàn)在留存了1600萬平方米的商業(yè)在管。長租公寓是合生非常看好的賽道，未來希望可以大力發(fā)展。

存量時(shí)代的投資邏輯與價(jià)值判斷

如何避免掉入存量坑中?鄔伯特提到，避免踩雷的關(guān)鍵是把投資邏輯建立在市場上，要明白自己對(duì)于這個(gè)投資的價(jià)值點(diǎn)在什么地方，為什么通過自己的努力可以提升，賺取高于市場的價(jià)值;第二，一定要找到一個(gè)合適的退出途徑。

張雅寒建議，進(jìn)行項(xiàng)目判斷的時(shí)候，底層資產(chǎn)非常關(guān)鍵。每選一個(gè)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目要在自己持有的周期之內(nèi)，現(xiàn)金流要為正。第二投項(xiàng)目的時(shí)候要慎重，匹配好資金和項(xiàng)目，不要盲目，不要跟風(fēng)。

關(guān)于價(jià)值判斷，龐曉分享道，做不動(dòng)產(chǎn)存量突破時(shí)，在估值層面有一些瑕疵存在，我們現(xiàn)在要關(guān)注剩余折舊，這是很多企業(yè)不太在乎的，但是如果做到REITS里面就非常關(guān)鍵。

后疫情時(shí)代，長租公寓是消費(fèi)升級(jí)還是分級(jí)?楊稷表示，保障性住房顯著增加了市場供給量，未來對(duì)于國企和純運(yùn)營運(yùn)營商機(jī)會(huì)比較大。他判斷以后不只是分級(jí)，在分級(jí)中也有升級(jí)。

關(guān)鍵詞： 存量破局 托管運(yùn)營 利益捆綁 細(xì)分賽道