房產大佬王健林曾表示：任何國家的房地產行業都不可能興旺超過50年。回顧房地產行業的發展歷史，我們就會發現這句話的實際含義。

很多國家和地區的房地產行業都出現過“泡沫”，比如1923-1926年美國佛羅里達州出現了房地產泡沫與經濟大蕭條;1986-1991年日本房地產泡沫，對日本的經濟產生很大的負面影響;1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴，泰國、馬來西亞、HK等國家和地區均出現了地產“泡沫破裂”;2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機，這也是2008年全球金融危機產生的主要原因。

以上這些都是房地產行業發展史上重要的幾次房地產危機，當房地產泡沫破裂之后，基本上都引發了金融危機，這也正印證了人們常說的那句話：十次危機九次地產。

其實房地產行業就是周期性發展的行業，既不會一直興旺發展下去，同時也不會一直處于衰退的狀態，興旺和衰退往往是交替進行的。

我國的房地產行業到底有沒有泡沫?

關于我國的房地產行業到底是否存在泡沫，筆者認為首先我們要了解一下什么是泡沫?按照經濟學上的定義，所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。

從經濟學上的定義來看，我國的房地產行業存在泡沫是客觀事實，主要表現在以下2個方面：

首先投機炒房的現象非常普遍，投機炒房會破壞原本市場的供求關系，同時營造一種樓市火熱的氛圍，這會讓房價逐漸背離原本的價值。

然后就是商品的供求失衡，目前我國已經出現了明顯的住房過剩現象，一方面是住房擁有率以及人均住房面積達到很高的水平，另一方面住房空置率嚴重偏高，并且樓市的庫存量也居于高位。

另外我國很多城市房價偏高、房價收入比偏高、房地產總市值過高等現象也都反映出了這一事實。

至今還有一些專家表示，目前我國的房地產市場沒有泡沫，認為現在的高房價并不是因為泡沫，而是房子的實際價值。比較有代表性的就是經濟學家黃有光在兩年前發表的觀點：中國樓市并沒有大量泡沫，住房空置率不高。如果房價真的存在大量泡沫，那么房價的持續上漲就會導致泡沫破裂。

在筆者看來，房地產市場存在泡沫并不可怕，可怕的是沒有認清存在泡沫的事實，一些經濟學家“掩耳盜鈴”的行為確實讓人費解。

日本的樓市“崩盤”之后，那些沒買房的人，后來過得怎么樣了

上世紀90年代，日本由于貨幣寬松政策以及日元升值的影響，導致國內出現了樓市和股市過熱的現象，銀行大量的資金都通過杠桿進入了股市和樓市，不僅導致日本房價持續上漲，同時導致銀行虧空。面對這樣的樓市環境，日本政府選擇立即收緊調控政策，主要就是加息和出臺房產稅，短期內的調控收緊最終導致了樓市泡沫的破裂。

在很多人的固有印象中，如果樓市泡沫破裂，最受傷的是那些有房的人和持有多套房的炒房客，他們是最大的受害者，因為他們付出巨大的成本買房，房子的大幅貶值使得他們一夜間變得一無所有，只剩下大量的負債。

確實買房的人是泡沫破裂的最大受害者，但是沒有買房的人同樣沒有幸免于難，原因很簡單，日本樓市“崩盤”之后，國內的金融體系近乎崩潰，整個國家的經濟都受到了很大的負面影響，經濟也處于低迷的狀態。在經濟環境不好的時候，人們就業難度很高，收入水平也受到很大影響，即使沒有買房，生活同樣過得不好。

并且因為當時人們對樓市的信心不足，雖然房價已經處于很低的水平，大多數人還是不敢買房，人們愿意租房生活也不再愿意承擔買房的風險。

我國的樓市和當初日本樓市的區別

客觀來說，目前我國的樓市和上世紀90年代的日本樓市有很多相似之處，都存在大量的泡沫，不少專家也為目前的房地產行業擔憂。

我們國家的樓市會重蹈日本樓市的覆轍嗎?筆者認為是不會的，因為我國的樓市和日本樓市還是存在不少區別的。

首先我國的樓市調控顯得更加智慧。當初日本樓市火熱的時候，日本政府根本就沒有及時出臺調控政策，等到大勢已去的時候，日本央行才趕緊采取加息和房產稅的方式來收緊調控，日本政府突然收緊調控政策的做法只會加速樓市泡沫破裂。

相比之下我國的調控政策就顯得更加智慧，剛開始出臺一些相對溫和的調控政策來穩定樓市，等樓市全面降溫之后，再逐步收緊調控政策，逐漸完善樓市調控體系。就拿房產稅來說，雖然很多年前就提出了要征收房產稅，但是在時機還沒有成熟之前，我們國家一直選擇穩妥推進，并沒有盲目出臺房產稅。

另外我國還處于經濟快速發展的階段，當初日本的經濟發展已經到達瓶頸，經濟發展滯緩之后，只能通過房地產行業來維持經濟發展，并且當時日本最引以為豪的制造業也沒瀕臨險境，當時的日本，是沒辦法通過時間來消化房地產泡沫的。

我國的境況則有所不同，目前我國經濟處于快速發展的階段，即使沒有房地產行業的支撐，經濟依然可以維持增長。因此即使最近幾年樓市調控大幅收緊，房地產行業的也明顯降溫，不過經濟增長的總體趨勢并沒有改變。這就意味著我們國家可以通過時間來逐步消化房地產泡沫，房價也會逐漸回歸合理的水平。

總而言之，和日本相比，我們國家能夠更早認識到房地產泡沫的巨大危害，并及時收緊了調控政策，引導房地產行業走向正軌。從目前的樓市現狀來看，穩地價，穩房價，穩預期的效果還是非常明顯的，因此我們基本上不用擔心樓市泡沫破裂的問題，剛需購房者完全可以放心買房。

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