“‘金九銀十’已不復存在，新房市場多推幾個樓盤交易就能上去，二手房市場徹底陷入冰凍，最重要的因素核驗價外，現在貸款很難。”

多番調控下，上海樓市冷熱并存，新房認購高熱不減，二手房進入冰凍期。上海二手房成交價格，正逐步向2020年初水平回撤。

上海新房市場斷供兩個月后，第四批次推出42個樓盤，恰逢“金九銀十”，目前已有多個樓盤觸發積分，認購火熱。來自上海網上房地產官方數據顯示，僅9月28日上海售出各類新建商品房909套，成交面積6.52萬平方米，這一數據為今年新房市場成交高峰。

上海二手房受核驗價和房貸“三價就低”政策影響，成交量直線下降。來自鏈家網上海數據顯示，截至9月27日上海二手房9月網簽約9700套，預計9月成交套數在10000套左右，相較于8月份的18000套成交數據下降約40%，為今年以來成交最低點。

中國房地產報記者在市場走訪中也發現，對比年初的高熱，二手房市場確實冷下來了，如閔行區年初掛牌價500多萬元的“學區房”高興花園，目前售價僅300多萬元，成交總價直降40%;浦東陸家嘴的“老破小”學區房梅園小區最高掛牌價達21萬元/平方米，最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米，單價直降8萬元/平方米;以一套100平方米房子計算，總價下降約800萬元。

近郊剛需新盤受歡迎

“沒預約看不了，要預約才能進。”9月28日，上海閔行區樓盤融信旭輝世紀古美一銷售人員對記者說。據記者了解，該樓盤本次推出394套72-150平方米戶型，備案均價82500元/平方米，目前認購人數已破千組，第一期入圍分在72.5分，該批次初步預計入圍積分在70分以上。

記者來到另一樓盤浦東仁恒金橋世紀售樓處表示想看樣板房，現場銷售告知：“確定認購并交了認籌金后會集中安排看樣板間”。同樣看房的購房者王女士告訴記者：“這個樓盤第一批次時就這樣，售樓處一直關著，跟銷售預約了也沒用，就是不給看，開發商捂盤惜售。”

另一名購房者楊先生也向記者表示：“浦東另一個樓盤半年前就具備開盤條件，估計要捂盤到政策放開;前灘盤則是售樓處都沒有，直接認購，一直都這樣。”

對于開發商是否存在捂盤現象，同策研究院研究總監宋紅衛表示，第四批次42個樓盤，目前仍有部分項目沒有取得預售許可證，并不是開發商捂盤，而是限價政策下給出的預售指導價格沒有達到開發商預期，部分項目以預售價格入市可能面臨虧損，“第三批次入市項目也有幾個沒有取得預售許可證。”

上海新房市場銷售依舊火熱的同時，“內環必成熱盤”的市場格局也在悄然發生著變化。

上海本批次推出的兩個內環項目長寧區愚源名邸和靜安區寶珀公寓，本該是市場預定的熱門樓盤，然而在這次認購中均沒有觸發積分制。其中，寶珀公寓推出89-137平方米戶型299套房源，銷售均價112000元/平方米，認購315組，認購率僅105%;愚源名邸本批次推出92-278平方米戶型154套房源，銷售均價125000元/平方米，認購也沒有觸發積分制。

反觀上海五大新城尤以中外環之間的閔行區、浦東新區、青浦區成觸發積分制的高頻區，第四批次樓盤中較少觸發積分制的松江新城板塊洞涇都匯名邸也觸發了積分制。

對比五大新城及中外環區域熱門樓盤，普遍有較好規劃，距離地鐵站較近，自駕沒有市內擁擠，單價在4萬—8萬元，價格只有市內的1/2到1/3，成為剛需置業首選。

對于“金九銀十”上海新房市場表現，宋紅衛表示，上海新房市場仍然可期，9月-10月份成交量將明顯高于7-8月份。

二手房進入冰凍期

對比新房市場較好的成交量，上海二手房核驗價與“三價就低”新政之后，二手房成交量速凍，價格也急速下降。

鏈家網統計數據顯示，截至9月27日，上海二手房網簽約9700套，預計最終成交套數在1萬套左右，相較于今年8月的1.8萬套下降約40%，是今年以來成交最低點。對比鏈家今年以來二手房掛牌量也可以看出，從2020年7月近10萬套到現在的2萬-3萬套，房源在急速減少。有中介表示，雖然還有大量“內網”房源，占比約為20%，不過市場確實冷下來了。

記者從從貝殼找房APP、中原地產等平臺可見，大量熱門板塊掛牌價格明顯下降，上海知名學區浦東陸家嘴的“老破小”梅園小區，最高掛牌價達21萬元/平方米，最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米，單價直降8萬元/平方米，以一套100平方米的房子計算，總價下降約800萬元。

記者在學區房集中的閔行區發現，區域內對口閔行畹町實驗小學的老舊小區高興花園、常興家園價格均有不同幅度下降。以高興花園為例，現在掛牌單價普遍在6萬元/平方米左右，年初同面積掛牌價500多萬元的房子，現在普遍掛牌價在300多萬元，部分房源價格直降40%。

在上海閔行區從事多年二手房交易的太平洋中介張經理表示，高興花園等好幾個老舊小區房源比較多，以前外地人只要買房都能入學，現在外地人買了也上不了學，主要還是學區政策變了，居住舒適感也欠缺，看房的人也少。

同時張經理也表示，閔行區春城、春申景城等次新房對口閔行公辦第一梯隊學區，核驗價在8.9萬元/平方米，100平方米房子總價比之前下調約100萬元。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，新房多推幾個樓盤成交量就能上去，學區房二季度就已降溫，主要是受核驗價政策影響，即使入學門檻不變，房屋本身價格也會發生降價。

對于上海二手房和學區房降價原因，宋紅衛也表示，上海二手房和學區房不管是掛牌價還是成交價均有不同程度下調，一是教育制度改革降低了學區房熱度;二是掛牌核驗導致部分高價房源無法入市;三是二手房“三價就低”直接抬高了購房者的首付比例，部分購房者面臨預算不夠的情況，導致成交量不足，進而影響房價;四是按揭貸款額度緊張，大量按揭貸款停滯，10月份仍然會受“三價從低”和貸款額度緊張的影響。

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