當前，房地產金融監管政策仍趨嚴。嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，確保房地產市場平穩運行，將是現階段樓市調控的主旋律。

隨著一系列穿透式監管的迅速蔓延，房企在拿地端、銷售端、資金端的重重考驗接踵而至。新的行業語境下，穩健發展成為房企的核心訴求，尤其是如何保障資金安全，成為房企的新課題和各界關注的焦點。

第二輪集中供地拉開序幕 資金監管力度空前

近日，上海、北京、成都、長沙等熱點城市第二輪集中供地紛紛拉開序幕。政策調整之后，第二輪集中供地發生了非常明顯的變化，其中重要的一點是對房企資格及購地資金進行穿透式的監管。

如上海市更新的土地競買規則要求，申請人競買資金必須是自有資金，且不得是來源于非地產業務的資金，競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。9月17日晚間，北京也發布第二輪集中供地補充公告，明確要求參與競拍房企需補充購地資金來源說明，競得人須在繳清全部土地出讓價款后2個工作日內提交購地資金來源說明和能支持“購地資金來源說明”中涉及事項的相關資料。

顯然，不論是購地資金還是房企資格的審查，都在源頭上強調房企資金安全和穩健經營的重要性，將違規資金和風險行為擋在門外，有助于引導行業健康發展。

事實上，今年以來，資金層面監管力度空前，穿透式的監管滲透到各個角落，上述第二輪集中供地背后對競買規則做出的調整，只是當前資金“強監管”背景下的一個縮影。

業內普遍認為，“強監管”尤其是對資金層面的監管，將成為房地產長效機制中的重要舉措，這也預示著，未來政策在房企資金層面的執行會不斷深入，監管執行力也會“只嚴不松”。

因此，對于房企而言，資金安全正上升到空前的戰略高度。尤其在新時期，房企面臨空前的調控壓力，要想筑牢資金鏈“護城河”， “闖關過卡”絕非易事。

發揮融資優勢 筑牢財務底線

房企打造資金鏈“護城河”的第一道關卡是融資。

今年房企融資渠道全面收緊是不爭的事實。據貝殼研究院發布的《房企融資月報》顯示，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內外債券融資共發行62筆，發行規模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

這表明，在嚴監管持續、融資環境收緊的狀態下，房企整體債券融資規模出現了明顯下降趨勢，資金壓力倍增，這也導致了上半年境內房企違約或風險事件明顯增多。

在業內人士看來，下半年房企想要實現大規模凈融資將愈發困難，行業信用風險上升。在波動的市場環境下，融資優勢大、創新能力強的房企將會在下半場的競爭中占據主要優勢。

第一類是融資成本占絕對優勢的央企，如中海、保利等房企，上半年中海融資成本3.6%，保利加權平均融資成本3.62%;第二類是融資成本有一定優勢同時兼具多元融資渠道和創新能力的房企，如遠洋、世茂等。

分析認為，融資收緊情況下，多樣化的渠道和創新的融資方式意味著更大的發展空間和更牢的財務底線。以遠洋為例，上半年遠洋融資成本進一步降低至5.04%，排名行業前列。同時，遠洋持續創新多元化的融資渠道，如兩次發行境外綠色債券，票面利率低至2.7%。7月8日，遠洋成功發行32.01億元資產支持票據，票面利率4.19%，是銀行間市場首單資產支持票據1.5版本的CMBN產品(無信托結構CMBN)。目前，遠洋已獲批尚未提用授信額度2,424億人民幣，為其發展提供了充足的信貸支持。

前置資金規劃 未雨綢繆保障經營穩定性

筑牢資金鏈“護城河”，除了要越過融資關卡，還需具備長線思維和未雨綢繆的前瞻性眼光。

據貝殼研究院統計，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅6個月就有12家房企發生違約。所以，對于到期貸款的提前規劃是保障房企財務安全的重要一環。

目前，諸如萬科、中海、遠洋等穩健型房企紛紛對未來兩年內到期貸款進行提前規劃，保證資金的安全穩定。縱觀這些房企的負債結構可以發現其都有一個共同點——短債長債比較低，這也意味著短期償債壓力較小。具體來看，遠洋、建發及華潤置地短債長債比也均小于0.20。

其中，遠洋是保持對未來1-2年到期貸款提前規劃的典型之一。9月23日，遠洋集團成功發行19.5億元5年期公司債，償還到期債務。至此，遠洋年內短期負債再融資均已完成，流動性壓力非常小。截至中期業績發布時，遠洋1年內到期負債占比14%，2-5年內到期負債占比47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布均衡。

上海易居房地產研究院指出，從“三道紅線”的設置來看，監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時還應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經營活動的穩定性。

豐厚土儲 打好“現金奶牛”的頭號王牌

一直以來，“廣積糧”都是房企的戰略共識。土地儲備是企業賴以生存和發展的命脈，是助力企業成為“現金奶牛”的王牌之一。只有把土地儲備擺在戰略高度，才能通過后續的銷售源源不斷地創造現金流，而豐富的現金流亦將繼續反哺土儲端，形成拿地-銷售-變現的良性循環。

今年以來，一些現金流不錯的典型房企紛紛抓住拿地窗口期，為自身長足發展打牢基礎。據億翰智庫發布的《50家典型房企土地儲備總量和新增土地儲備》榜單顯示，2021年上半年50家典型房企土地儲備總量為34.45億平方米，較2020年末增長5.8%，包括保利、遠洋、建發、綠城、越秀等均在上半年取得了不錯的土地儲備。

此外，充足的資金，也為遠洋等房企獲取優質地塊奠定了基礎。作為穩健型房企，遠洋則繼續保持自身節奏，穩步推進土儲。2021上半年，遠洋獲取16個開發項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元。值得一提的是，遠洋新增開發項目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等一二線城市，“南移西拓”區域項目個數占比近70%;同時，新增土儲以“高效”項目為主，25萬平方米以下項目個數占比達75%。7月，遠洋還以40億元平價獲取紅星地產70%股權，新增貨值近千億。專家認為，隨著優質土地資源的陸續釋放，遠洋的區域布局將更加完善，銷售規模有望持續增長。

綜合來看，資金安全是長期行為，是持續穩健經營的結果。在監管升級和充滿不確定性的行業新環境中，強大且多元的融資能力、未雨綢繆的前瞻性眼光、充足的土儲的支撐，是房企保障資金安全的三大利器，而具備上述三大優勢的房企將迎發展良機。

關鍵詞： 房企 資金鏈 融資 經營穩定性