杭州第二批集中供地中的10宗競品質地塊停止遞交申請文件及繳納保證金，其中9幅地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入后續正式競價環節，最終導致“流拍”。

這10宗試點地塊有其自身的特殊性，競拍需要先“競品質”獲得資格后再進入“競地價”程序，并且還需要“現房銷售”的形式確保方案落地，這個方案無疑對開發商增加了資金壓力。但是對于10宗出讓地塊有9宗流拍，還是讓人懷疑土地市場是不是真的到拐點了。

這次“兩集中”供地從福州長樂開拍，過去一段時間完成出讓的地區土拍市場不時傳出 “平靜、冷淡、底價成交、終止出讓”的消息，這些消息傳出土拍市場更加“涼”了。之前有提出過受開發和回款周期的影響，未來二、三批次的供應可能不及第一批次的火熱，尤其是這次開拍前，各種政策新規、地塊調整還有掛牌撤回的消息已輪番上演，有偏遠地塊終止出讓或者流拍在意料之中。但是從出讓結果上看，大量終止出讓土拍市場應該是真的涼了。

根據中指地主研判工具 (citymap.fang.com) 監測顯示，福州二批次推出住宅用地19宗，有4宗地塊在開拍前終止出讓，終止地塊占比為21%;另外有天津在開拍前終止出讓19宗，占比超過推出用地數量的3成，濟南在推出前終止16宗，青島提前終止7宗。目前有成都、蘇州在拍的城市已經分別終止了17宗和2宗，即將進行拍賣的合肥也傳出將會有9宗地提前終止出讓消息，占推出用地總量53%。這些城市整體終止出讓數量占比達到26%，在近幾年土拍市場中比較少見，而拿地企業也主要以國企央企為主。

一般情況下，推出用地終止出讓有三種原因：

■ 第一種是土地的規劃條件發生改變，需要做出相應的調整，這一種在產業勾地項目比較多見;

■第二種是拍賣規則發生改變，需要撤回后再公布新的規則，這次撤回第二批次集中供地就是因為這個原因;

■第三種是因為報名人數不足，為了防止土地流拍而提前終止，以免影響土地市場的情緒。

這次集中供地的終止出讓更傾向于第三種，企業報名人數不足。

一個月前重點城市“兩集中”供地集體暫緩出讓，后來由一些區域率先發布對出讓規則作出的重大調整，調整后的規則與自然資源部內部會議的信息一致，這次調整變化也成為企業拿地重要轉折點。

調整變化主要內容

對于企業來看新變化政策中，有對房地產開發商較為中性的要求，要求開發商應當具有房地產開發資質。過去來看有一些做產業地產的開發商不需要有開發資質，提供產業規劃既可以勾得大量產業用地，這個要求對提高土地開發利用率有利好作用，對開發商影響比較中性。

有兩個調整變化比較利好開發商：

■ 一個是“溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調整溢價率”，并且這次土拍過程中已經落實。這個變化無疑是降低了土地成本，并且明確不能調高地價來引起溢價率變化，以確保開發商有充足的盈利空間來提高建筑品質的需要。

■ 第二個是“地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質”等方式確定競得人，這個調整和“禁馬甲”同時可以充分的體現競拍的公平合理。過去價高者得的競價方式對一些資金有限的房企十分不友好，并且導致行業分化嚴重，這個調整可以讓一些有開發能力的企業獲得喘息機會，能夠進行公平的拿地開發。

另外一條非常嚴苛的調整，直接限制了開發商拿地規模。“購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監管”，要求股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。這項要求基本上除了企業自有的現金以外，其他的資金獲取方式都不能用于拿地過程。之前還有要求買地金額不得超過年度銷售額40%，也是限制了房企的拿地力度。這個要求猶如蛇打七寸，掐住了開發商規模擴張的命門。

開發商獲取資金來源無非是兩個渠道：一個是通過金融融資，現在拿地環節融資這個渠道是完全閉合，任何一家金融機構或者股東也不能鋌而走險，只有拿地后才能借款進行開發建設。另外資金來源是靠銷售回款，去年年底銀行端房貸兩道紅線明確對貸款人進行了管理，設置了各級銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比設定上限。新一批購房業主房貸受限同時也影響了開發商的資金回款效率。

總之，在外部融資難，內部銷售回款難的雙重壓力下，開發商的資金是見底了，拿地沒有了從前那樣高歌猛進的資本。另外這次政策的推出非常堅決，讓大家不再抱有房價會繼續上漲的預期，在下半年銷售壓力加大和房地產下行的環境影響下，開發商是真的回歸理性了。

以上政策調整之外，還有集中供地的時間安排，也是地塊終止出讓的一個重要的原因。 在第二批“兩集中”供地新規調整后，有12個城市把時間安排在9月份進行出讓活動。 多個城市同時進行對于企業來講無疑是壓力山大，土地集中在9月份出讓意味著要準備更充足的資金和更多的土地研判，上半年迫于銷售回款壓力導致的大量人員流失也讓投拓部門和投資企業力不從心。 在企業現有資金流動的壓力下，好鋼用在刀刃上，好錢用在好項目上的需求越來越明確。

關鍵詞： 100宗 二批集中供地 拿地企業 掛牌撤回