法拍房在降溫 頂級學區房也不香了嗎

法拍房向來被視為二手房市場熱度的風向標。隨著各大銀行紛紛提高房貸利率、收緊房貸額度，7月以來，杭州法拍房市場出現降溫跡象，就連頂級學區房也沒那么香了。

從文鼎苑到文錦苑

學軍小學學區房法拍成交價銳減

在法拍房市場上，優質學區房一向備受追捧。去年，杭州多套優質學區法拍房被瘋搶，耀江文鼎苑、九龍倉碧璽、坤和西溪里等法拍房源的競拍都異常火熱，成交單價都創下各自小區的最高紀錄。

即使今年3月杭州法拍房限購后，學區房也熱度不減。4月27日，有“杭州第一孟母盤”之稱的耀江文鼎苑一套180.5m2的大戶型法拍房，以1850.85萬元成交，成交單價約10.25萬元/m2，再次創下了該小區法拍房單價之最。

然而進入7月，隨著全國多個城市加快教育改革，多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施開始施行，曾是“樓市硬通貨”的學區房也開始價格松動。

7月6日，耀江文鼎苑一套126.16m2的法拍房距原定法拍結束時間僅剩一分鐘時都無人報價，直到最后關頭才陸續有3人報名，并以總價1034萬元成交，比評估價低了169萬元，成交單價約8.2萬元/m2。這比4月份拍賣的那套同小區法拍房單價直降了2萬元/m2。

7月27日，學區房中大文錦苑一套評估價1500萬元的143.47m2法拍房，以1125萬元起拍。沒想到，這套房源僅吸引了2人報名，只經過2輪報價就草草結束了拍賣，最后成交價定格在1126萬元，比評估價整整低了374萬元，折合成交單價約7.85萬元/m2。而從透明售房網數據來看，該小區同面積段的二手房成交價在10.3萬元/m2左右。

不僅學區房“退燒”了，曾經同樣受追捧的熱門地段一線江景房也不香了。

7月20日，中海御道兩套法拍房成交單價分別為約8.86萬元/m2和10.64萬元/m2。而就在今年5月，中海御道3套法拍房全部高溢價成交，其中最貴的一套成交單價達到約12萬元/m2。

房貸收緊繼續影響法拍

近9成房源流拍或低于評估價成交

7月以來(數據截至7月28日)，在阿里拍賣平臺上，杭州限購區域內共有112套住宅房源被司法拍賣。

其中，包括市中心的三華園、南肖埠景和苑在內的19套房源慘遭流拍;天寓、德信早城、霞飛郡、綠城藍庭等10套房源底價成交;另外包括和家園、蘭園、萬家星城等在內的67套房源都低于評估價成交;僅有16套房源高于評估價成交。

從法拍房的參拍度來看，5月份的法拍房套均報名人數為8人/套，6月份套均報名人數為7人/套。而7月至今共有596人報名，套均報名人數約為5人/套。這個數據也可以直觀看出法拍房的人氣熱度連月下滑。

法拍房市場再度降溫，業內人員分析認為，除了教育改革的政策影響外，房貸收緊是主因。來拍法服數據顯示，貸款買法拍房的客戶占比約為60%。前不久錢報報道過，目前杭州多家銀行暫停“法拍貸”，僅有三四家還在做這塊業務，這些還在做法拍貸的銀行放款速度放慢，基本都超過10來天甚至20天以上才放款，而通常法拍房都要求20天內繳納尾款，若過了尾款繳納期限則視同悔拍，保證金不予退還。此外，目前法拍貸的額度也緊張，規模小的銀行500萬元以上的法拍貸就不做了。

這也直接“勸退”了很多拿不出全款的意向競買人。

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