出乎意料，攜資金、專業優勢的龍頭房企，在首輪集中供地的城市中，光芒黯淡，反而被許多中小房企搶了風頭。

截至日前，22個重點城市已有一大半結束了首輪集中拍地，北上廣深四個一線城市中，僅剩上海沒拍。

這場土拍盛宴吸金近6000億，無數房企和他們的馬甲參與其中。最后的結果卻不是人們當初預計的龍頭房企大殺四方，而是黑馬頻出，多次爆冷。

在去年拿地最猛的Top10的房企里，碧桂園、萬科、中海、恒大、綠城和綠地的收獲都很一般。除了萬科、中海拿地超百億外，其他幾家收獲甚少，甚至顆粒無收。

造成這種局面的原因多樣。有的房企測算后利潤率達不到要求，有的則是砸下重金卻缺了些運氣。

而對于更多的龍頭房企來說，早已開辟了多元的拿地渠道，通過集中供地的公開市場拿地已不再是唯一的選擇，舊改、TOD、產業勾地、兼并收購，才是他們的重心。

平平無奇的龍頭們

在集中供地還未正式開始前，市場對中海、綠地等過去在公開市場拍地風光無限的房企，抱有極高的期待，不管是房企高管還是分析機構都認為，集中供地利好資金充沛、資信良好的上市房企。

為了拿地，龍頭房企們也做了大量準備。有頭部房企的投拓人員表示，自3月份以來自己就一直在加班，公司也調配了大量資金來交保證金。

只不過最后結果大跌眼鏡，不少龍頭房企“有錢也花不出去”。反倒是深耕區域的地方國企、中小民企占盡風頭，比如越秀、融信、龍光等。

中海毫無疑問是資金最為雄厚的房企之一。中海今年權益投資金額為1650億元，同比去年增長25%，達到了歷史新高。

中國海外行政總裁張智超在業績會上說，集中供地對于聚焦一二線城市的企業更有優勢，中海地產因此獲得更多發展機遇。

中海顯然打算大干一場。在廣州中海就曾為了一塊地準備了數十個馬甲、過百億的保證金，硬生生將中簽率從千分之三抬升到了接近20%;北京的30塊地，中海報名了18塊。

但最后中海的戰績并不算理想。除了重慶、廈門和天津各落一子，其余城市都收了個零，甚至廣州那塊交了百億保證金的地也沒中獎，只能繼續期待后續競拍“開盲盒”。

在目前120多億的投資里，有92.3億都是投在廈門地塊中。一名中海的投拓人士也不禁感慨，“挺憋屈的”。

其他頭部房企在本輪供地中收獲也甚少。萬科雖然投出了百億的資金，在廣州、北京、深圳和廈門的市場中卻未有斬獲。綠城甚至在大本營的杭州也一無所獲，龍湖除了在重慶大本營之外，其余城市也收獲寥寥，金地在北京雖然交了24塊地的保證金，但沒有拿下。

碧桂園也準備了大量的資金拿地。碧桂園常務副總裁程光煜在業績會上表示，去年碧桂園的權益投資是2092億元，跟2020年相當。

但截至目前，碧桂園僅在廣州、北京各拿下兩宗地塊，合計拿地總金額45.02億元;恒大、綠地在本輪集中供地中也幾乎沒有收獲，甚至出手的時候都極少。

不過這些龍頭房企們各有各的打算，相比規模，他們更注重利潤;中海和萬科策略很明顯，非好地不拿，把寶幾乎全壓在熱門地塊上;對碧桂園來說，本次集中供地的城市并不是它的主戰場。

克而瑞研究中心認為，由于戰略不同，10強中碧桂園、恒大布局更側重于三四線城市，本輪拿地相對較少，投資保持謹慎。

一名頭部券商地產分析師則向華爾街見聞分析稱，很多熱點城市存在“雙限”，加上競配、自持等條件，留給房企的利潤空間不大，對全國性布局的房企來說，沒必要爭這一時，后面第二、第三批集中供地還有機會，集中供地之外，也還有很多機會。

一名龍頭房企的管理層對華爾街見聞表示，雖然該公司在最熱點的幾個城市都未有斬獲，但最后算的是全國總賬，拿地也不用局限在集中土拍中。

著力勾地與收購

2004年“8.31”大限之后，在公開市場通過招拍掛拿地，本是房企的主要選擇，但這種狀況，這幾年已經改變。

龍頭房企在本輪供地中為何沒有“豁出去拿地”，是因為他們還有別的選擇。事實上， 在一些城市地價明顯高企的當下，房企尤其是龍頭房企獲取項目資源的渠道早已多元化了，這就是舊改、TOD和產業勾地，以及收并購。

2017年6月，王石退休前，萬科拿下了廣州550億的資產包，里面就是大量舊改，這也是他們在廣州土拍中沒有出手的原因。

去年7月，中海拿下上海市黃浦區一黃金舊改地塊，一個超大的城市綜合體，總投資預計約590億;隨后在9月份，中海又以69.78億競得北京石景山北辛安棚戶區改造地塊，總建面約320萬平米。

一向喜歡凈地開發的中海地產，也深度介入了城市更新和舊改領域。

與之類似，央企招商蛇口、華潤置地、保利發展這類，他們通過母公司背景以及長久的片區運營能力，也能輕易地拿到大型舊改項目。

與舊改相關聯，萬科等深入TOD項目，萬科已獲取及投資建設的TOD總建面超過2000萬平方米;華潤置地目前也落地了76個TOD綜合體，分布在31個地鐵城市，建面超3500萬平方米。

另外一些房企則通過產業“勾地”，碧桂園在做智能機器人和科技小鎮，恒大則借新能源汽車大建廠區，融創和萬達爭相拿文旅項目，這些都可以得到地方政府的青睞。

金地這幾年發力產業地產。2019年，金地在青島落地三個產業園，預計總投資達500億，截至目前，金地已布局超過20個產業地產項目。

在萬科董事會主席郁亮看來，地產公司的轉型不是拋棄房地產換一個行業發展，而是在此基礎上尋找第二增長曲線，在“傳統業務上找到新的做法和新的增長點”。

其中，舊改、TOD、產辦，就是主要突破方向。在一二線城市增量土地萎縮，公開招拍掛地價高企的背景下，這種突破，本質上更是獲取資源方式的改變。

換言之，未來房企在主流城市中的項目獲取將是非招拍掛的，甚至壟斷式的。未來在一二線城市，將更多是超大型項目、城市綜合體的天下。一個開發商，可能僅憑十幾個超大型項目，就能獲得千億銷售;并且沉淀下來的運營業務，可以持續貢獻租金等現金流。

而這，已成為大型房企普遍的追求。

除此之外，收并購也越來越成為龍頭房企獲取項目資源的途徑，“并購王”融創雖然本輪拍地依然積極，但它在并購上付出的更多。

未來，萬科、中海、龍湖等手握重金的房企，預計也將在收并購中贏得更多的機會。

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