土地出讓“兩集中”政策出臺半個多月，22個重點城市宅地出讓細則陸續流出，盡管從消息來看，各城市集中出讓時間排布略有差異，但房企投拓人依然忙得焦頭爛額。

上個月，有消息稱，國土資源部要求全國22個重點城市住宅用地出讓實行“兩集中”政策，即集中發布出讓公告和集中組織出讓活動，原則上每年不超過3次。隨后，多座城市官宣，坐實了消息的真實性。

具體來看，22個重點城市不僅覆蓋了北、上、廣、深這樣的一線城市，也包含南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟南、長沙、沈陽、合肥、長春、寧波、天津、無錫這些熱門的二三線城市。

由于未統一集中供地時間，因此各城集中供地排期有所不同，但大致來看，3月、4月、7月、8月、10月是集中供地的高峰。如此一來，房企拿地壓力徒增，有頭部房企區域公司高管告訴時代財經，政策出臺至今，他們一直在調整拿地計劃，并且緊急調動資金，確保全年拿地任務能順利完成。

多城“集中出讓”細則流出

天津是22個城市中首個披露集中供地時間表的城市。就在集中供地消息傳出的5天后，天津市規劃和自然資源局宣布，2021年天津市住宅用地將實施集中供地，分別在3月、6月和9月中旬分3批次推出。

緊接著在2月25日，深圳宣布第一批土地將于3月下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于第三、第四季度推出;3月1日，南京市土地儲備中心一份文件流出，根據文件內容，今年南京將分別在4月、7月、10月這三個月集中安排住宅用地的出讓。

除了上述幾個城市之外，還有更多城市的集中供地計劃在業界流傳。

其中，青島市規劃和自然資源局曾在上個月明確表示今年要集中三次進行土地出讓，但未發布具體的供地時間排期。有青島業內人士告訴時代財經，三次集中供地的時間分別是4月、7月和11月。

濟南的情況與青島類似，早在2月25日，濟南市規劃和自然資源局表示會嚴格落實土地供應分類調控的有關要求，具體排期未公布。業界流傳著的一份相關文件顯示，濟南集中供地時間確定為5月上旬、8月下旬、10月下旬。

此外，有消息稱，北京將在4月、9月和11月進行集中供地，與此同時還有詳細的住宅供地計劃表傳出，表中包含今年北京計劃出讓的所有住宅地塊信息，全年共計出讓71個項目，預計成交總價2587億元。

而另據一份22城集中供地時間表顯示，目前僅蘇州、上海長春未有相關的信息流出，其中有9座城市即將在3月進行首次集中供地。

時代財經亦嘗試向各城市規劃和自然資源局進行求證，個別城市作出回應，其中長沙市規劃和自然資源局工作人員表示，目前集中供地計劃還在細化當中，尚未最終敲定，武漢、成都方面則稱當前沒有可發布的相關消息。

不過，即便沒有官宣，但部分城市已停止供應宅地，以備集中出讓。例如，鄭州市規劃和自然資源局在上個月就發文宣布暫停宅地供應，明確要求下屬航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止單獨發布土地出讓公告，需要由市局，根據自然資源部的指導文件，統一發布供地信息并掛網。

日前，杭州、寧波進行了一場土拍，分別拍出了這兩座城市掛牌地塊中僅剩的兩宗涉宅地塊。業界認為，這將是杭州和寧波集中供地計劃發布之前的最后一次出讓涉宅用地。而上海在結束2月的土拍之后，整個3月未掛出任何一宗住宅用地。

?房企緊急騰挪資金

去年熱點城市房地產市場整體升溫后，集中供地無疑成為政府穩定土地價格的一把利器。然而，集中供地意味著房企需要準備大量的資金用于集中拿地，這為許多手頭資金并不充裕的房企出了一道難題。

西政資本分析稱，住宅用地集中出讓的制度安排對房企的融資能力、資金儲備和出價能力提出了更多的考驗，房企同一時間段所需競拍資金體量明顯上升，非競拍土地的時間段則銷售回籠資金以及其他盈余資金無法充分發揮資金使用效益，高周轉模式面臨挑戰。

面對拿地模式顛覆性的變化，有房企開始緊急騰挪資金。前述房企區域公司高管向時代財經坦言，自上個月“兩集中”政策流出后，其所在區域公司針對2021年的拿地計劃先后做出數次調整，為了趕上3月的集中供地，近期其所在區域公司正在加緊調動資金。

“去年底制定的全年拿地計劃是比較均衡的分布，細致到每一個月大概會有多少回款，能有多少拿地資金等。集中供地之后，我們可能需要把幾個月的拿地資金集中到一個月來使用，比如原來單月拿地預算是10億，現在一次性需要準備30億、40億，甚至更多。但銷售回款不是集中性的，我們只能在加快回款速度的同時，再通過其他渠道想辦法。”

西政資本認為，銀行的房地產貸款集中度管理新規仍舊影響房企的銷售預期，按揭回款、資金回籠等對房企的不同影響會影響房企的拿地能力。不過，受“三道紅線”約束，房企想要通過融資來籌集資金似乎也不容易。

“集中供地會引起招拍掛市場中房企的集中性融資需求，其中土地前融將更受到重視，但當前土地保證金資金池融資業務的資金源主要是外資、個別央企國企及實力型的實業類企業。保證金的融資成本居高不下，房企的成本接受度也比較有限，因此保證金范疇的融資體量無法急速增長并滿足房企拍地資金需求。”西政資本分析到。

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