首創置業(02868.HK)公告稱，預計集團2020年歸屬于母公司股東的凈利潤與2019年度經審計的該數據相比，將下跌45%–60%。

營收利潤逐年下滑

首創置業將業績下降的主要原因歸咎于新冠疫情的影響。在公告中，首創置業表示，受疫情影響，集團商品房開發進度延遲，一級開發節奏放緩，奧特萊斯店鋪業績下滑，同時集團重點發展的北京、天津等核心地區深受國家房地產限購限價等調控政策影響，商品房銷售速度減慢、若干項目毛利承壓，導致報告期房地產結轉利潤及毛利同比下滑。

但即使未受困與新冠黑天鵝的意外，首創置業的營收利潤也在逐年下滑。

歷年財報顯示，2015-2019年，首創置業營收分別為160.01億元、203.49億元、212.92億元、232.57億元、207.86億元，凈利潤分別為29.63億元、28.64億元、27.97億元、24.17億元、25.69億元。 除2019年其凈利潤比2018年有所提升之外，其余皆成下滑之勢。而五年相應的同比增速分別為59.03%、27.23%、4.63%、9.23%和-10.62%。營收增速自2017年、2018年降至個位數后，2019年更是降至負增長。

而到了2020年，根據2020年上半年業績報告，首創置業的盈利指標仍然處于下滑狀態，其營業收入和凈利潤分別實現約92.19億元和10.2億元，較2019年同期分別下降12%和42.03%。

其中，除作為主業的房地產銷售收入增長了5%之外，首創置業其他幾項業務收入則均在下滑，租賃收入2.98億，同比下滑15%;土地一級開發收入下滑70%。

收入大幅下滑的同時，首創置業的毛利率也從2019年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13個百分點。首創置業表示這是由于本期物業開發銷售業務毛利率降低所致。凈利率則由18.63%下滑至11.74%，減少了6.89個百分點，導致上半年凈利潤出現大幅下滑。

千億夢魘遲遲難破

對于千億目標，首創置業一直具有深深的渴望。自2009年首次進入百億梯隊后，首創置業多年來始終未能踏入千億門檻，稱得上是“百億房企釘子戶”。

在2018年的業績發布會上，首創置業管理層曾明確表示，要以兩年時間晉級千億房企，2018年保底簽約金額750億元，爭取實現800億元，2019年達到簽約金額1000億元，2020年簽約金額要達到1400億元。

但事與愿違，三年之期已至，首創置業離千億目標越來越遠。2018年首創置業全年的銷售簽約金額為706.4億元，僅完成目標750億元的94.19%，與800億更是有不小差距;到2019年，受挫的首創置業將千億目標下調至800億元，但也僅僅是以808.1億元勉強壓線通關。

2020年，首創置業將目標再次縮減為800億元，按管理層的說法，“是考慮到了疫情的不確定性影響”以及“保證經營穩健”。今年1月12日，首創置業發布公告顯示，2020全年集團累計簽約金額約708.6億元，同比減少12.31%，僅完成大幅消減后的年度目標的88.6%。

在房地產行業，與業績、規模捆綁在一起的是行業排名。在這個分化日益加劇的市場，跑贏排行榜所帶來的優勢是顯而易見的，也是眾多企業的追求。最近幾年有野心、有抱負的房企都在沖擊千億銷售目標。但對首創置業來說，不僅千億目標漸行漸遠，甚至連自身的排名也無法保住，連連下滑。

據克爾瑞房企銷售金額排行榜顯示，2015—2017年，首創置業的排名分別為第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。在克而瑞公布的2020年前11月全口徑、權益銷售額排行榜上，首創置業雙雙跌落TOP50之外，分別位于第56、59位，較去年同期分別下滑13名、6名?？梢园l現，近幾年來，首創置業的排名一直在后退。

在這些年的時間里，有相當多的同行完成了對首創置業的趕超。其中就包括已經邁入千億甚至2千億行列的中梁控股、濱江集團、龍光集團、金科股份，甚至還包括當時名不見經傳、尚在TOP100之外的新希望地產。

債務壓力如影隨形

千億規模漸行漸遠，千億債務卻如影隨形。

在沖刺千億目標的這幾年來，首創置業由于公司回款情況較弱，且土地儲備及項目開發規模較大，外部融資需求大，公司總債務規模逐年增長。

數據顯示，首創置業2011年至2019年的經營活動產生的現金流量凈額分別為-4.3億元、-1.75億元、-44.58億元、-124.42億元、-89.75億元、-9.76億元、44.54億元、-60.95億元和2.46億元，近9年經營現金凈流量為正值的僅有2年。

經營活動使用的現金流凈額負值較多，首創置業只能通過大量的籌資活動融資進行業務拓展。數據顯示，2014年至2019年，首創置業的總負債一直在不斷上揚攀升。2014年至2019年，首創置業的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元。

時間來到2020年上半年，首創置業債務壓力進一步擴大。半年報顯示，截止去年6月末，首創置業凈負債率已高達153%;總負債約1569億元，同比增加9.7%;有息負債總額由2019年底的946.71億元增至2020年6月底的1038.64億元。克而瑞當時還表示，在首創置業的債務總額中，有約151.24億元的永續債，剔除永續債的調節后，首創置業的凈負債率會更高，資產負債率將升至85.47%。

2020年6月24日，國際知名評級機構標普將首創置業的長期發行人信用評級為“BB+”，展望“負面”，原因之一便是“杠桿高企”。標普認為，即使首創置業可以控制債務規模，其杠桿率仍將保持在較高水平。

根據wind數據，到2020年上半年，首創置業剔除預收款后的資產負債率約為74.86%，凈負債率則高達153.12%，只有現金短債比較為安全，數值約1.3。按照房企融資新規，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，首創置業連踩兩條紅線。依照規定，如果近期不能降負債成功，未來首創置業或將面臨有息負債規模年增速超過5%的風險。

關鍵詞： 首創置業 利潤 債務