建發物業集團管理有限公司趕在2020年的最后一天上市，首日，建發物業收盤價為3.10港元/股，與開盤價3.05港元/股比起來微漲1.6%。截至2021年1月8日，建發股份收盤價為2.81港元/股，相比首日開盤價下跌7.8%。

值得注意的是，建發物業采取的是“介紹的方式”上市，對此，有專家表示，其主要目的不是融資，而是加快上市的步伐。然而招股書顯示，建發物業面臨著毛利率和續約率逐年下滑的風險。

“介紹方式上市”趕速度

公開資料顯示，建發物業是深耕福建省的物業管理服務公司，2019年其在管建筑面積在福建省的市場份額為1.9%。建發物業的主要業務為物業管理服務、社區增值及協同業務、非業主增值服務，截至2020年6月30日，其在管面積為2170萬平方米。

值得注意的是， 建發物業沒有在市場公開募股，而是選擇介紹上市。建發物業的招股書顯示，12月23日，建發國際(01908.HK)向合資格的建發國際股東宣派股份，每持有一股建發國際股份獲發一份股份，分派合共11.77億股股份(相當于建發物業的全部已發行股份)。

“募集資金不是其主要目的，重要的是獲得上市的資格，而介紹上市在節奏上會更快。”嚴躍進對《華夏時報》記者表示。58安居客房產研究院首席分析師張波也表示，從上市的時間點來看，建發物業應該是給自己的上市時間設有一個明確的時限，并且沒有通過分拆的方式來進行，這和以往很多房企的做法有很大不同，預計建發更看中上市的速度而非短期的融資訴求。

公開資料顯示，建發物業從9月30日向港交所遞交招股書到12月31日上市，僅用了92天。而在物業上市速度加快的下半年，像華潤萬象生活(01209.HK)和融創服務(01516.HK)這樣龍頭房企物業公司，其上市也分別用了100天和105天。

上市首日，建發物業收盤價為3.10港元/股，與開盤價3.05港元/股比起來微漲1.6%。

2020年下半年，上市的物業公司逐漸變多，市場也越發理性，出現了物業上市首日跌破發行價的現象，而建發物業首日上漲，實屬難得。對此，張波對《華夏時報》記者表示。“其首日上漲并不代表市場對于物業企業出現較大判斷性變化，由于其本身并不需要再融資，因而市場短期出現上漲亦屬正常。”

股價上漲猶如曇花一現，截至2021年1月8日，建發股份收盤價為2.81港元/股，相比首日開盤價下跌7.8%。

毛利和續約率雙降

分拆完成前，建發物業為廈門建發及建發國際的附屬公司。廈門建發是由廈門市國資委監督的國有公司，其主要業務為供應鏈營運、房地產開發、旅游及酒店、展覽、醫療及保健等;建發國際主要從事房地產開發，房地產產業鏈投資服務及新興產業投資業務。分拆完成后，建發物業不再為建發國際的附屬公司，而是為廈門建發的間接附屬公司。

從建發物業招股書公布的數據可以看到，建發物業近三年來自廈門建發和建發國際的收益占總收益的比例均超過65%。“本集團對廈門建發和建發國際的依賴將持續。”建發物業在招股書中這樣表示。同時，建發物業也表示，若廈門建發和建發國際的業務營運出現不利發展或者未能完成其物業開發項目，其取得新物業管理的能力可能受到影響。

值得注意的是，建發物業的毛利率逐年下降。2017至2019年度，建發物業毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%。嚴躍進對《華夏時報》記者表示，毛利率較低與成本較高有直接的關系。建發物業在招股書中表示，維持及提高當前盈利水平的能力取決于能否控制營運成本，尤其是員工成本，2017年至2019年度，其員工成本占銷售成本的比例均超過65%。

此外，建發物業的續約率也逐年降低，建發物業公告文件顯示，其續約率從2017年的95%下降到2020年上半年的85.7%。“續約率下降，也就是說該公司的服務還沒有得到甲方業主的認同。”嚴躍進對表示。

對于文中涉及到的問題，《華夏時報》記者向建發物業發去了采訪提綱，并采取多種方式以期取得聯系，但是截止發稿，未收到回復。

房企拆分物業上市是2020年的熱門話題，據多家媒體統計，在過去的一年里，17家物業公司成功上市。疫情給物業行業帶來的紅利以及“三道紅線”給房企帶來的資金壓力是房企拆分物業上市的兩個主要推動因素，那么2021年，物業行業的發展趨勢將是怎樣的呢?

對此，嚴躍進對《華夏時報》記者表示，物業行業與資本市場接軌是一個大的趨勢，從當前的市場來看，后續還是會有較多的物業公司上市。

“總體來看，市場對于物業的估值正漸漸回歸理性。”張波對《華夏時報》記者表示，隨著物業公司上市數量的不斷增多，未來物業公司之間的市值差距也將會進一步拉大，物業行業的頭部效應也將愈加明顯。

關鍵詞： 建發物業