2020年末，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制：

1、綜合考慮銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，要求集中度不得超過相應(yīng)限額。

2、對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，2020年12月末，超出管理要求2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。

本次房貸新規(guī)旨在降低房地產(chǎn)貸款集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，增強銀行對地產(chǎn)市場波動的抵御能力，優(yōu)化銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)，輔助房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

政策一脈相承，符合長效機制

當前，我國牢牢堅持房住不炒的地產(chǎn)政策定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度和開展房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核工作是重要部分。我們認為，本次房貸集中度新規(guī)與現(xiàn)有政策思路一脈相承，符合長效機制，與此前出臺的“三道紅線”新規(guī)相似，旨在通過金融機構(gòu)約束房企的融資行為，保持信貸增速合理平穩(wěn)增長，降低房地產(chǎn)金融化帶來的潛在風(fēng)險，同時限額信貸管理也有助于穩(wěn)定市場主體的長期預(yù)期，促進房市平穩(wěn)發(fā)展。

新規(guī)影響幾何?結(jié)構(gòu)大于整體!

房貸新規(guī)落地影響如何?我們認為對企業(yè)、銀行和地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性影響更大。

房企：新規(guī)擾動有限，融資結(jié)構(gòu)變化。房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷售回款，2020年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金中信貸占比不足14.2%，自籌和銷售回款占比較大，新規(guī)會擾動房企貸款，考慮存在信用分層問題，中小房企貸款可能難度提升，導(dǎo)致房企可能加速周轉(zhuǎn)或通過債券等方式融資，整體擾動有限，融資結(jié)構(gòu)變化。

銀行：降低風(fēng)險敞口，防范金融風(fēng)險。通過對房貸集中度占比限額管理，一方面限額可以降低單一銀行房貸風(fēng)險敞口，避免房貸不良率上升等因素產(chǎn)生較大沖擊，有助于防范金融風(fēng)險，降低地產(chǎn)市場波動對銀行的沖擊;另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應(yīng)的其他貸款和資本予以配合，有助于優(yōu)化銀行貸款結(jié)構(gòu)。

地產(chǎn)市場：影響相對間接，擾動相對有限。房貸新規(guī)對房企融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，房企自身可通過加速周轉(zhuǎn)等方式應(yīng)對，結(jié)合三道紅線效果和過渡期安排，預(yù)計對房企融資的擾動是結(jié)構(gòu)大于整體，因此對銷售、投資、建工等數(shù)據(jù)擾動有限。我們預(yù)計房地產(chǎn)銷售維持相對景氣，土地和融資端壓力可能導(dǎo)致房企重心向“被動再投資”的預(yù)售待竣工領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，施工平穩(wěn)，土地財政依賴性和建安韌性對地產(chǎn)投資有支撐。

信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，社融影響有限

預(yù)計新規(guī)對2021年信貸投放總量及社融的影響不大，主要影響信貸結(jié)構(gòu)，有助于繼續(xù)提高制造業(yè)信貸占比，房地產(chǎn)貸款占比將有所回落：1、新規(guī)對不達標銀行設(shè)置了較長的過渡期，且比例考核的情況下，僅需房地產(chǎn)貸款投放速率低于總體貸款投放速率，因此更多的是影響銀行信貸投放結(jié)構(gòu);2、2020年央行通過MPA考核等方式引導(dǎo)銀行加大對制造業(yè)中長期信貸的投放比例，并強化對地產(chǎn)信貸投放的監(jiān)管，意在加強資金支持實體經(jīng)濟，穩(wěn)定就業(yè)?；久娓纳?，制造業(yè)資本開支需求有望提升，與本次新規(guī)相輔相成，有助于提高制造業(yè)信貸占比;3、個人按揭貸款也將受限，這對地產(chǎn)銷售可能帶來沖擊，進而拖累M1增速。綜上，我們維持2021年信貸、社融全年分別新增19萬億和31萬億的判斷，增速分別為11%和10.9%。

(作者為浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家)

關(guān)鍵詞： 房貸