12月2日，恒大物業(yè)在港交所成功掛牌上市，發(fā)行價(jià)8.84港元每股，全球發(fā)售16.21億股，總市值955.68億港元。香港公開發(fā)售方面獲10.71倍認(rèn)購(gòu)，國(guó)際發(fā)售方面獲3.10倍認(rèn)購(gòu)，從9月29日遞交招股書到成功上市，恒大物業(yè)僅用時(shí)64天。

物業(yè)管理公司分拆上市是房企向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的調(diào)整戰(zhàn)略之一，物業(yè)上市對(duì)公司頗有益處。在房地產(chǎn)調(diào)控政策和去杠桿的雙重壓力下，輕資產(chǎn)模式既能解決融資緊縮問(wèn)題，也有利于業(yè)務(wù)的拓展和解決品牌企業(yè)擴(kuò)張的資金問(wèn)題。

“三道紅線”對(duì)房企債務(wù)監(jiān)管力度將加大

11月17日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱發(fā)表政策研究文章《再論中國(guó)金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》，對(duì)于房地產(chǎn)方面提出“要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況的全面監(jiān)測(cè)”、“強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融的逆周期宏觀審慎管理”等觀點(diǎn)。

自8月20日住建部與央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)以來(lái)，新的“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管和融資管理規(guī)則”即將出臺(tái)便成了市場(chǎng)共識(shí)，即熱議的“三道紅線”。

“三道紅線”有三條標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1。根據(jù)這三條標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)分為四檔：三條全符合的房企為紅色檔，要求有息負(fù)債不得增加;符合兩項(xiàng)為橙色檔，有息負(fù)債增速不得超過(guò)5%;符合一項(xiàng)為黃色檔，有息負(fù)債增速限制為10%，全部符合的綠色檔房企有息負(fù)債增速則放寬至15%。

12月1日，貝殼研究院發(fā)布11月房企融資月報(bào)，報(bào)告顯示，房企2021年到期債務(wù)規(guī)模(未含2021年未發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)可達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36.0%，房企償債壓力將達(dá)到歷史高峰。自“三道紅線”融資新規(guī)后，9-11月連續(xù)三個(gè)月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，房企融資規(guī)模增速受限。

新規(guī)以來(lái)房企開啟債務(wù)優(yōu)化之路

房企紛紛趕在“三道紅線”新規(guī)落地之前加速優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。分拆業(yè)務(wù)上市、出售資產(chǎn)、降價(jià)促銷、配售新股等手段成為資產(chǎn)優(yōu)化的主要選擇。

分拆業(yè)務(wù)上市不僅能拓寬融資渠道，降低母公司的負(fù)債率，緩解財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)可以一定程度上提升母公司的估值。憑借這些優(yōu)點(diǎn)，分拆業(yè)務(wù)上市成為房企優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的首選，而這其中，又屬物業(yè)業(yè)務(wù)最得青睞。

10月，世茂服務(wù)、融信服務(wù)等4家物業(yè)公司成功在港交所掛牌，11月17日和19日，金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)先后登陸港交所，11月22日，遠(yuǎn)洋服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，11月25日，華潤(rùn)置地發(fā)布旗下物業(yè)公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活在港交所主板獨(dú)立上市的招股書。

據(jù)中信證券預(yù)計(jì)，2020年第四季度物業(yè)管理公司IPO的融資規(guī)模，預(yù)計(jì)將超過(guò)2020年前三季度的總和。

不過(guò)，物業(yè)企業(yè)扎堆登陸港交所，已經(jīng)造成了嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，壓縮了行業(yè)的想象空間。這一點(diǎn)從近期物業(yè)股舊股下行、新股接連破發(fā)可見(jiàn)一斑。

“三道紅線”新規(guī)把所有的房企劃在了同一起跑線，不論規(guī)模大小，只看資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。房企融資規(guī)模增速受限，對(duì)現(xiàn)金流的依賴加強(qiáng)，更多房企開始以價(jià)換量加快回款。

出售資產(chǎn)也是優(yōu)化債務(wù)的手段之一，近期，房企精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象明顯增多。12月1日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，保利集團(tuán)旗下公司中藝世紀(jì)文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司擬轉(zhuǎn)讓哈爾濱中藝祥和置業(yè)有限公司30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)2億元。11月27日，招商蛇口發(fā)布公告稱，全資子公司蘇南公司擬向招商證券投資轉(zhuǎn)讓無(wú)錫瑞商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24.5%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣2.99億元。11月12日，珠光控股將廣州御嘉投資100%股權(quán)、應(yīng)收賬款權(quán)益出售。其中股權(quán)交易代價(jià)11.29億元、應(yīng)收賬款交易代價(jià)18.54億元。

加之中國(guó)金茂附屬公司金茂西南企業(yè)管理(重慶)有限公司轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)黔茂60%股權(quán);招商蛇口轉(zhuǎn)讓深圳招盛閣置業(yè)100%股權(quán);中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓南通中南谷100%股權(quán);中國(guó)金茂附屬公司福州興茂掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂51%股權(quán)等，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月房企出售資產(chǎn)案例已有數(shù)十宗。

關(guān)鍵詞： 房企