7月6日，隨著重慶第二輪土拍平穩落幕，目前已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個城市完成了2022年第二輪集中供地。

二輪土拍整體較首輪熱度微降，但城市間熱度繼續分化，杭州、寧波土拍熱度較高，北京也有不俗表現，而部分強二線城市土拍市場表現平淡。

房企的選擇愈發忠于地塊價值，更加追求確定性，拿地策略依舊審慎。只有那些利潤率相對較高且去化有保障的地塊才能收到多家房企的申請。

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參拍企業中，絕大部分城市依然由國企、央企、地方性平臺企業擔當主力角色，民營房企中，少數采取深耕策略的開發商亦有出現，尤其是杭州本地房企濱江集團，在杭州本輪土拍中豪取12宗地。

縱觀各地土拍表現來看，得益于地方供地規則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現象有所好轉。與此同時，6月樓市銷售轉好也帶來了一定信心，后續若能保持銷售恢復節奏，預計土地市場也將迎來實質性好轉。

值得注意的是，盡管政策“暖風”不斷，但市場并未全盤回升，在現金流的壓力之下，業內預計房企的全年投資態度依然會維持謹慎。

冷熱分化

與今年首輪集中供地的冷熱分化相似，截至目前的第二輪集中供地延續了這種態勢，不同城市之間、不同區域之間、不同地塊之間的熱度分化明顯。

其中，寧波的第二輪集中供地熱度相對較高，優質地塊順利轉化為熱門地塊。根據中指研究院統計，寧波第二輪集中供地21宗涉宅地塊全部成功出讓，共收金161.2億元，其中溢價成交9宗，有7宗觸及頂價進入搖號階段。

杭州二輪土拍熱度雖然較首輪土拍略有下降，但在目前的10個城市中也處于高位，推出的45宗涉宅地塊全部成交，其中底價成交23宗，12宗地塊溢價達中止價進入線下一次性報價環節。杭州區域間熱度分化特征仍然突出，尤其是主城區的地塊競爭更為激烈。

那些遠郊片區的地塊，多數逃不開底價成交的命運。中指研究院土地事業部負責人張凱對21世紀經濟報道記者表示，第二輪集中供地中，城市內部板塊熱度分化亦較為明顯，房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板塊，遠郊區縣的板塊流拍比例高。

地塊與地塊之間的差異性也被放大。北京二輪土拍共推出17宗地，7宗地底價成交，7宗地現場競拍溢價成交，其中有4宗地達到了最高溢價率15%，整體平均溢價率11%。

對熱門地塊的爭奪，在各地上演。北京有兩宗地塊甚至在觸達地價上限后又觸達“政府持有產權比例”或“現房銷售面積”上限，最終通過搖號確定地塊歸屬。

與此同時，福州有21%的地塊遭遇流拍，武漢的10宗涉宅地塊中，有9宗都是底價成交，在整體政策保持寬松之下，品牌房企參與度較低，7宗涉宅地塊由本地平臺公司競得。

供地規則上，第二輪集中供地延續了寬松態勢。蘇州繼續采取了全部取消市場指導價、延長出讓尾款繳付時間等措施，同時蘇州樓市政策端也持續釋放友好信號，為提升房企拿地積極性與看好情緒起到了助力作用；重慶將近七成地塊最長付款周期延至1年；北京在第二批次的集中供地中采用了“預申請”機制，方便企業提前開展研究決策，并延長了土地開發建設補償費繳納時間，以減輕企業資金壓力。

這種延長土地款項繳納時間的做法，有效推動了房企的資金流轉。

合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，土地預申請中“延長土地開發建設補償費繳納時間”的舉措，相當于“分期付款”，給了土地價款一個杠桿，來撬動整個項目未來的去化，并且也會優化地塊利潤率的測算方式。她解釋說：“特別是在地塊拍出后，基本上四個月的時間就可以進入首期開盤的狀態，這時開發商能夠取得一定銷售回款，以此補足資金，讓資金獲得更好的流轉。”

房企審慎

盡管幾乎各個城市都有熱門地塊出現，但房企拿地策略最終還是體現了“審慎”原則。

以北京為例，太陽宮地塊之所以受到追捧，除了地塊位置優越很好地保證了未來去化速度之外，樓面價與未來實際售價之間也有近3萬元/平方米的利潤差；另一宗同樣熱門的小瓦窯地塊，開拍之前房地價差很大，利潤相對高，最終成交的房地價差還是超過3萬元，房企可以在產品上做加法，也可以在價格上做減法，都能實現較好的利潤。

張凱認為，房企在市場下行期格外關注安全邊際，對于存在銷售指導價與競品倒掛的地塊興趣更大，同時在寧波等城市對于政府回購的保障房地塊亦積極參與，以上兩種情況去化壓力更小。

“現在拿地的顧慮很多，以前能在去化速度和利潤之間保住一個，基本這塊地就成了，但現在二者都要兼顧，還要考慮到資金周轉時間。”一位全國性房企的投拓人士告訴21世紀經濟報道記者。

郭毅則指出，在以銷定投、量入為出的前提下，房企都在精準投資、精算利潤。

克而瑞地產研究中心數據顯示，今年上半年，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業中，國企、央企、地方平臺公司仍是土地市場的主力軍。

就全口徑銷售TOP50企業而言，國央企投資金額占比達到73%，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當積極。北京二輪土拍中，中建系成為隱形贏家，共報名4宗地塊，最終收獲2宗，并且熱門太陽宮地塊被中建二局以66.82億元、15%溢價率、10%政府持有產權的代價收入囊中。

相較之下，民營房企則低調許多，拿地金額占比僅有27%，且集中在少數企業中，如龍湖、濱江等。

業內人士普遍表示，當前樓市整體銷售依舊承壓，流動性壓力下導致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹慎。

展望后市，張凱表示，預計部分土拍表現不佳的城市還將持續擴大房地價差，以提供更為充足的利潤空間吸引房企參拍。此外，隨著房地產市場的逐步回暖，預計下半年土地市場熱度將有所回升。

房企的預測與之呼應。龍湖相關負責人曾在上海交易所交流會上表示，土地市場在未來很長一段時間都會具備非常好的機會，土地價格會回歸理性。“目前來看，土地市場的氛圍和溫度，會是一個理性的狀態，而且這個狀態會持續下去。”該人士說。

旭輝方面則透露，本著量入為出的原則，在銷售和回款相繼恢復以后，正常的拿地節奏也會得到恢復，并且他們對于土地市場未來的判斷與龍湖方面保持一致，認為未來地塊質量將會有明顯提升。

來源：21世紀經濟報道 孔海麗 北京報道

關鍵詞： 土地市場 土地開發