近期，昆明太平新城天譽城稱，購買該樓盤住宅首付僅需2.5萬，吸引了一大波購房者前往售樓部詢問情況。

（實景圖）

那么，如此低的首付是如何操作的，中間是否有貓膩，購房者會承擔哪些風險？血拼姐帶著這些問題去往該項目售樓部一探究竟。

昆明天譽城位于太平新城，是該區域里距離昆明主城最近的項目，因而受到主城剛需客群的關注。

項目總占地222畝，總建筑面積49萬方，共有10個地塊，分六期開發；其中，商業分布在1、4、7號地塊，其余為住宅地塊，共36棟住宅。

（沙盤）

目前主要在售的是6號地塊，有73㎡和85㎡兩個戶型，均為三房產品，為毛坯交付。

（售樓部情況）

從置業顧問處了解到，可以享受“5%首付，2.5萬”優惠政策的就是6號地塊的73㎡戶型。

但其實，中國居民個人住房貸款的首付比例是由央行統一進行宏觀調控的，昆明目前首套房最低首付比例可以做到2成，天譽城明顯低于這個比例。

那么，具體是如何操作的？我們就以6號地塊1-1602房源來看，該房源總價499840元，單價6780元/㎡。

（價格計算）

本房源房款分為兩部分：即25%首付+75%貸款，首付需付124884元，貸款總額370000元。

而項目之所以對外宣傳能做到5%的首付，其實是把25%首付拆分為三部分：5%首付（個人）+12.5%購房補貼（開發商）+7.5%貸款（第三方公司）。

其中，5%首付由購房者支付，共25984元；12.5%由開發商補貼給購房者，共61800元，剩下的7.5%先由第三方公司一次性支付，購房者三年內還清，置業顧問表示這部分為零利息。

計算下來的話，購房者除每月1964元房貸外，其實每月還需要支付1031元的貸款，一共2995元。

這種通過民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當于越過金融貸款審核的門檻，存在一定的騙貸風險。

從表面上看，首付2.5萬的方式確實降低了購房門檻，減輕了購房者資金周轉壓力，讓資金有限的購房者具備買房條件；但實際上并未真正降低購房成本，一定程度上還是增加了購房者的還款負擔，并把債務風險轉移到購房者身上。

天譽城的開發商為天譽置業，創立于2006年，屬香港上市公司，除昆明外，在廣州、廣西、重慶等地都有項目落子。

昆明天譽城于2020年開始推售，彼時還曾因夸大宣傳引發熱議，當時置業顧問表示，項目靠近地鐵3號線延長線地鐵站，大廳的沙盤上還有明顯的地鐵標識，該地鐵標識設在離太平收費站不遠處，并標注“地鐵3號線延長線長坡站”。

（相關截圖）

但當時相關部門卻表示，安寧線處于前期規劃階段，相關的建設規劃尚未報批，這也就表示天譽城存在虛假宣傳。

（實景圖）

目前在昆明開發除天譽城外，還有魚先生的社區一項目，兩個項目都以小戶型產品為主。

近期，除昆明天譽城推出低首付優惠活動外，五一期間，位于重慶的天譽林溪府還策劃出“零首付”噱頭，打出“首付1.5萬買新房，月供只有2700，再送8萬裝修包”的優惠，據說第一天就賣了100套房。

但隨后該項目就被重慶璧山區住房和城鄉建設委員會警告，并于第二天出具風險提示張貼在項目上。

這一套操作下來，也使得購房者擔憂其房企經營狀況，畢竟“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，開發商暴雷導致項目爛尾，給購房者帶來的傷害是難以磨滅的。

那么，天譽置業的資金狀況如何？旗下項目推出低首付、零首付活動，是否意在快速回籠資金，緩解公司財務方面壓力？

據天譽置業2021年年報數據顯示，天譽置業的合同銷售額111億元，同比減少了32.73%。其實現營業收入76.63億港元，同比下滑0.5%，歸母凈利潤虧損2.84億港元，去年同期凈利潤9.51億港元，基本每股收益為-0.04港元。

除業績轉虧外，公司的債務問題也令人擔憂。

從披露的財務數據看，天譽置業2021年公司擁有人應占虧損2.84億元，經營活動產生的現金流出缺口擴大至14.63億元，可見其存在較高的債務違約風險。

而在上月，天譽置業也是不斷被曝出不利消息。

先是4月14日，因天譽置業選擇停止參與評級，惠譽沒有足夠的信息維持相關評級，因此天譽“B-”長期外幣發行人違約評級，展望“負面”，并撤銷其“B-”高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級。

后是4月22日下午，天譽置業突然股價暴跌，盤中最低跌至0.084港元，跌幅停留在了82.29%，報收0.085港元/股，當日總市值縮水至7.18億港元。

公司核算師普華永道也曾在意見報告中提醒，天譽置業持續經營存在重大不確定性，“截至2021年末，集團應于12個月內償還的流動銀行及其他借貸67.77億元（其中包括發行的部分海外債合計33.06億元），而集團的現金及現金等值項目為數13.31億元，受限資金人民幣28.8億元，合計約42.1億元”。

（施工進度）

而據網友5月11日航拍發現，天譽城部分板塊沒有工人進場，無施工的跡象，當然也可能是拍攝當時工人未在現場，購房者近期可以前往查看具體的施工進度。

對于購房者來說，一但開發商資金鏈斷裂，失去后續開發建設的能力，很有可能買的房子就變為爛尾樓，交房遙遙無期。

所以在置業時，不能只考慮價格是否優惠，還是需要根據自身所需進行有針對性的選擇，“謹防”餡餅變陷阱。

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